Kira artışı uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı oranın kendisinden değil, artışın hangi tarihte ve nasıl bildirildiğinden doğar. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde konut ve çatılı işyeri kiralarında artış takvimini ele alır.
Yasal Üst Sınır ve Sözleşme Serbestisi
Taraflar kira bedelinin yenilenen dönemde ne kadar artacağını kararlaştırabilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olması bu sınırı ortadan kaldırmaz; sınırı aşan kısım bakımından anlaşma sonuç doğurmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa yine aynı üst sınır ölçü alınır.
Bildirim Zamanlaması
Artışın yeni dönemde uygulanabilmesi için kiracının bundan haberdar olması gerekir. Uygulamada ihtarname, yeni dönem başlamadan makul bir süre önce gönderilir ve tebliğ mazbatası saklanır. İhtarın kiracıya yeni dönem başladıktan sonra ulaşması, artışın hiç istenemeyeceği anlamına gelmez; ancak talebin hangi aydan itibaren geçerli olacağı tartışmalı hale gelir. Bu nedenle gönderim tarihi değil tebliğ tarihi takvime işlenmelidir. Kiracının adresi değiştiyse ihtar eski adrese yapıldığında usulsüzlük iddiası gündeme gelir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkileri
Beş yıldan uzun süredir devam eden veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni dönem kira bedeli endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hâkim tarafından belirlenebilir. Burada ölçütler taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyettir. Bu dava, taraflardan birinin talebiyle açılır ve kira tespiti niteliği taşır; artışın kendiliğinden uygulanmasını sağlamaz.
Ödeme, Temerrüt ve İhtar Sayısı
- Kira bedelinin ödenmemesi halinde konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günden az olmamak üzere süre verilerek ihtarda bulunulur.
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiraya verene tahliye talebi imkânı verir.
- Ödeme banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapıldığında ispat sorunu büyük ölçüde ortadan kalkar.
- Artan bedelin ihtirazi kayıtla ödenmesi, kiracının itiraz hakkını korumasına yardımcı olur.
Sıralı Kontrol
- Sözleşmedeki başlangıç tarihi ve kira yılı belirlenir.
- Uygulanacak endeks dönemi hesaplanır.
- İhtar hazırlanır ve tebliğ belgesi dosyalanır.
- Yeni dönem ödemeleri düzenli olarak takip edilir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira ilişkisinin süresi, taşınmazın niteliği ve sözleşme metni sonucu değiştirebileceğinden, tahliye ya da tespit talebine geçmeden önce bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız faydalı olacaktır.