Kira ilişkisinde tahliye, tek bir dilekçeyle değil doğru sıralanmış adımlarla sağlanır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanunun devreye girdiği bu dosyalarda en sık yapılan hata, ihtarnamenin yanlış zamanda, yanlış içerikle ya da ispatlanamayacak biçimde gönderilmesidir.
Önce Tahliye Sebebinizi Netleştirin
Her tahliye sebebinin kendi usulü ve kendi belgesi vardır; birini diğerinin yoluyla yürütmek reddi getirir.
- Kira bedelinin ödenmemesi: süre veren ihtar gönderilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre kanunda belirlenmiştir.
- İki haklı ihtar: aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın yapılmış olması aranır; ihtarların tarihleri ve dayandığı dönemler ayrı ayrı belgelenmelidir.
- Gereksinim: kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ortaya konur.
- Tahliye taahhüdü: taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması tartışmanın merkezindedir.
İhtarnamede Bulunması Gerekenler
- Taşınmazın açık adresi ve kira sözleşmesinin tarihi.
- Ödenmeyen dönemlerin ay ay ve tutar tutar dökümü; toplu ifade yerine liste tercih edilmelidir.
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi ve verilen sürenin açıkça yazılması.
- Süre sonunda tahliye davası açılacağının bildirilmesi.
Eksik dönem yazmak ya da tutarı yanlış hesaplamak, ihtarın geçersiz sayılmasına yol açabilir.
Tebligat Gecikmesi Süreyi Nasıl Etkiler?
İhtarname gönderildiği anda değil, karşı tarafa usulüne uygun ulaştığı anda hüküm doğurur. Kiracının adresi değişmişse, tebligat iade dönmüşse ya da adreste bulunulamamışsa süre başlamaz; buna rağmen dava açılırsa dosya erken açılmış olur. Bu nedenle tebliğ şerhi mutlaka temin edilmeli ve süre bu tarihten hesaplanmalıdır. Kiracının tebligattan kaçınması hâlinde, usulüne uygun yapılan işlemler geçerli sayılabileceğinden tebligat evrakının tamamı saklanmalıdır.
İhtar Sonrası Yol Ayrımı
Kiracı süre içinde öderse tahliye sebebi ortadan kalkar, ancak bu ödeme ileride "iki haklı ihtar" değerlendirmesinde kullanılabilir; bu nedenle her ihtar kayıt altında tutulmalıdır. Ödeme yapılmazsa, alacak için icra takibi ile tahliye davası birlikte veya ayrı ayrı yürütülebilir. Hangisinin daha hızlı sonuç vereceği, elinizdeki belgenin niteliğine göre değişir.
Delil Düzeni
Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, banka açıklamalarındaki dönem bilgileri, apartman yönetimi kayıtları ve taşınmazın durumunu gösteren tespitler baştan toplanmalıdır. Elden yapılan ödemelerin makbuzsuz bırakılması, her iki taraf için de en büyük ispat sorununu yaratır.
Bu içerik genel çerçeve sunar; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi izlenecek yolu değiştirir. İhtarnameyi göndermeden önce metnini hukuki açıdan kontrol ettirmeniz, aylar sürecek bir usul kaybını önleyebilir.