Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte fiilen sonuçsuz kalabilen davalardır. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kesiştiği bu alanda, dava açmadan önce gönderilecek ihtarın zamanlaması ve tapu kaydına şerh konulması belirleyici olur.
Talebin hukuki sebebini netleştirin
Tapu iptali istemi; muvazaa, hile, ehliyetsizlik, önalım hakkı, satış vaadinden doğan tescil talebi veya sözleşmeye aykırılık gibi çok farklı sebeplere dayanabilir. Her sebebin ispat aracı ve süresi farklıdır. Dilekçede sebep belirsiz bırakıldığında delil toplama süreci de dağılır.
İhtar göndermeden önce düşünülmesi gerekenler
İhtar, karşı tarafı ifaya davet ederken aynı zamanda onu uyarır. Devir riski yüksek dosyalarda ihtar, taşınmazın üçüncü kişiye aktarılmasını hızlandırabilir. Bu nedenle sıralama önemlidir: kimi dosyalarda önce tedbir talepli dava açıp tapuya şerh düşürmek, sonra bildirim yapmak daha korunaklıdır.
- Tapu kaydının güncel örneği ve takyidat bilgisi baştan alınmalıdır.
- İhtarın tebliğ tarihi ile dava tarihi arasındaki süre kısa tutulmalıdır.
- Tedbir talebi, dava dilekçesinde ayrıca gerekçelendirilmelidir.
Tebligat gecikmesi neden kritik
Noter ihtarının tebliğ edilememesi ya da geç tebliğ edilmesi, temerrüt tarihini ve buna bağlı hakların doğumunu kaydırır. Kira ilişkisine dayanan tahliye taleplerinde ise ihtarların tebliğ tarihleri, aynı kira yılı içinde olup olmadıklarının hesabında doğrudan rol oynar. Bu nedenle her ihtar için tebliğ evrakı ayrı ayrı saklanmalıdır.
Yetki ve görev hataları
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme ve izlenecek usul, 634 sayılı kanundaki özel düzenlemelere göre belirlenir. Yanlış yerde açılan dava, süre bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Delil kurgusu
Muvazaa iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu, akrabalık ilişkisi ve devrin zamanlaması birlikte değerlendirilir. Bu nedenle banka kayıtları, tapu harcına esas beyanlar, tanık anlatımları ve devirden önceki yazışmalar bir arada sunulmalıdır. Ehliyet tartışmasında ise devir tarihine yakın sağlık kayıtları belirleyicidir.
Yukarıdaki değerlendirme genel niteliktedir. Taşınmaz uyuşmazlıklarında kayıt durumu ve devir zinciri her dosyada farklı olduğundan, adım atmadan önce tapu kaydıyla birlikte hukuki inceleme yaptırılması önerilir.