Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, çoğu uyuşmazlıkta taraflar arasındaki tek bir yazının zamanında ulaşıp ulaşmadığına bağlıdır. TBK'nın kira artışına ilişkin düzeni, TMK'nın dürüstlük kuralına ilişkin genel hükmü ve toplu yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı ortak gider tartışmaları bir arada değerlendirilmelidir.
Artış Oranının Üst Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarındaki değişim oranını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır uygulanır. Kiralayanın gönderdiği yazıda daha yüksek bir oran talep edilmesi, kendiliğinden geçerli bir artış doğurmaz.
İhtar Ne Zaman Gönderilmelidir
Yeni dönem için bedelin belirlenmesine ilişkin talep, dönem başlamadan makul bir süre önce ulaştırılmalıdır. Kira bedelinin tespitine yönelik dava bakımından ise bildirimin ne zaman yapıldığı, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkiler. Bu nedenle yazının içeriği kadar gönderim ve ulaşma tarihleri de belgelenmelidir.
Bildirim Gecikmesinin Sonuçları
- Artış talebinin yeni dönemde uygulanamaması ve fark alacağı tartışması
- Kiracının eski bedel üzerinden ödeme yapmayı sürdürmesi
- Bedel tespiti davasında istenen dönemin daralması
- Ödenmeyen kira nedeniyle gönderilen ihtarların usul yönünden tartışmalı hale gelmesi
Ödeme İhtarları Ayrı Bir Başlıktır
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde gönderilen ihtar, artış ihtarından farklı bir işleve sahiptir ve süre verilmesi, ödenmeyen dönemlerin tek tek gösterilmesi ve sonucun açıkça bildirilmesi gerekir. Aynı yıl içinde haklı ihtarların birikmesi, kiralayana ayrı bir hukuki imkân sağlayabileceğinden, bu yazışmaların tarih sırasıyla saklanması önem taşır.
Uyuşmazlığı Sınırlamanın Pratik Yolu
- Sözleşme, ekleri ve varsa yıllara göre yapılan artış yazıları birleştirilir.
- Ödeme kayıtları, hangi döneme ait olduğu açıkça yazılarak düzenlenir.
- Ortak gider ve aidat kalemleri, kira bedelinden ayrı bir tabloda gösterilir.
- Yazışmalarda kullanılan adres, sözleşmedeki adresle karşılaştırılır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kiralananın niteliği, sözleşmenin süresi ve tarafların önceki uygulamaları sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden önce metnin hukuken denetlenmesi yerinde olur.