Kira artışı konusundaki anlaşmazlıklar, çoğu zaman basit bir rakam tartışması gibi başlar; ancak eksik ödenen fark birikince dosya hızla icra takibine ve tahliye talebine dönüşür. TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği bu alanda, tarafların en çok kaybettiği nokta, artışa itiraz ederken ödeme davranışını yanlış kurgulamalarıdır. Aşağıdaki başlıklar, süreci icra aşamasına taşımadan önce riskin nasıl azaltılacağını konu alıyor.
Kira Artışı Uyuşmazlığının İcra ve Tahliye Ayağı
Kiracının artışı fazla bulması, kirayı hiç ödememesine gerekçe oluşturmaz. Uygulamada en sık görülen kırılma, kiracının tartışmasız kısmı da ödemeyi bırakmasıdır; bu davranış, artış oranı tartışmasında haklı çıkılsa bile temerrüt sonucu doğurabilir. Buna karşılık kiralayan tarafın da, kabul edilebilir bir artış tespiti yaptırmadan doğrudan takip başlatması, dosyanın itirazla durmasına ve sürecin uzamasına yol açar.
Dosyayı Zayıflatan Tipik Açıklar
- Sözleşmedeki artış hükmünün belirsiz ya da birbiriyle çelişen iki maddeye dayanması
- Ödemelerin elden yapılması ve banka açıklamasında hangi aya ait olduğunun yazılmaması
- İhtarnamenin muhataba ulaşıp ulaşmadığının takip edilmemesi
- Depozito, aidat ve yakıt bedellerinin kira alacağıyla iç içe gösterilmesi
- Tahliye talebinin dayandığı sebebin (temerrüt, ihtiyaç, sözleşmeye aykırılık) dosya boyunca değişmesi
Takip Başlatmadan veya İtiraz Etmeden Önce Kontrol Listesi
- Sözleşmenin imzalı aslı ile eklerini karşılaştırın; sonradan yapılan yazılı değişiklikleri ayrı bir dosyada tutun.
- Ödemelerin tamamını ay ay dökümleyen bir hesap tablosu çıkarın; eksik ve fazla ödemeleri ayrı sütunda gösterin.
- İhtar ve tebligat tarihlerini kira dönemleriyle aynı takvim üzerinde işaretleyin.
- Taşınmazın ortak alan giderlerine ilişkin yönetim kararlarını temin edin.
- Tahliye talep edilecekse, dayanılan sebebin belgesini önceden hazırlayın.
Anlaşarak Bitirmek ile Tahliye Davasını Sürdürmek Arasındaki Hesap
Kira uyuşmazlıklarında tarafların ilişkisi süreklidir; bu nedenle anlaşma seçeneği çoğu zaman salt rakamla ölçülmez. Kiralayan açısından tahliye kararının alınması ile taşınmazın fiilen boşaltılması arasında geçecek süre, yeni kiracı bulma koşulları ve tahsil edilemeyen dönem birlikte değerlendirilmelidir. Kiracı açısından ise taşınma maliyeti, iş yeriyse müşteri kaybı ve yeni kira düzeyi tabloya eklenmelidir. Anlaşmaya varılacaksa, ödenecek fark, ödeme takvimi ve tahliye tarihi tek bir yazılı metinde birleştirilmeli; karşılıklı feragat kapsamı tereddüde yer bırakmayacak biçimde yazılmalıdır.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgi amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların yazışma geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, takip ya da dava adımına geçmeden önce dosyanın bütünüyle incelenmesi yerinde olur.