Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık, ödenmeyen aidat ve ortak gider paylarıdır. Takip başlatıldığında ise çoğu dosya, kararın veya karar defterinin usulüne uygun tutulmamış olması nedeniyle zayıflar. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki alacakların tahsilinde ve tahliye taleplerinde yapılan hataları azaltmaya yöneliktir.
Takipten Önce Yönetim Kararını Sağlamlaştırın
Aidat alacağının dayanağı, kat malikleri kurulunun usulüne uygun aldığı karardır. Bu karar tartışmalı hale geldiğinde alacağın kendisi de tartışmalı olur. Kontrol edilecek noktalar:
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun yapılıp yapılmadığı
- Toplantı ve karar yeter sayılarının karar defterine doğru işlenip işlenmediği
- Gider paylaşım oranının yönetim planına uygunluğu
- Kararın imzalanmış ve karar defterinin düzenli tutulmuş olması
Kiracı, Malik ve Müteselsil Sorumluluk
Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa takibin kime yöneltileceği ayrı bir sorundur. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerden sorumluluk bakımından malik ile bağımsız bölümde oturan arasında özel bir düzen kurar. Takibin yalnızca birine yöneltilmesi, tahsil imkanını daraltabilir. Kira ilişkisinden doğan tahliye talebi ise TBK ve İİK çerçevesinde yürüyen ayrı bir süreçtir; aidat takibiyle karıştırılmamalıdır.
Takip Dosyasını Ayakta Tutan Adımlar
- Ödeme geçmişini ay ay dökün; toplu rakam üzerinden takip itiraza açıktır.
- Gecikme tazminatı hesabınızı yönetim planına ve karara dayandırın.
- Tebligat adresini tapu kaydı ve yönetim kayıtlarıyla karşılaştırarak doğrulayın.
- İtiraz gelirse itirazın iptali veya kaldırılması yollarından hangisinin uygun olduğunu belgeye göre seçin.
- Bağımsız bölüm satılmışsa devir tarihini ve devirden önceki borcun akıbetini ayrıca gösterin.
Yönetimle Uzlaşma ile Yargı Yolu Arasında
Aidat uyuşmazlıklarında taraflar aynı binada yaşamaya devam eder; bu nedenle uzlaşma yalnızca ekonomik değil, sosyal bir tercihtir. Taksitli ödeme planı kurulacaksa planın yazılı olması, hangi aya ait borcun kapatıldığının belirtilmesi ve plan bozulduğunda takibe devam edileceğinin metne yazılması gerekir. Öte yandan ortak alanın kullanımına ilişkin sürekli bir aykırılık varsa, TMK kapsamındaki mülkiyet hükümleri de gözetilerek hakimin müdahalesi yoluna gitmek, tekrar eden ödeme uyuşmazlıklarından daha kalıcı sonuç verebilir.
Kapanış
Kat mülkiyeti dosyalarında sonucu belirleyen şey, defterlerin ve kararların düzenidir. Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planının içeriği ve yapının niteliği değerlendirmeyi değiştirir. Somut uyuşmazlığınız için hukuki destek almanız önerilir.