Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda kişiler çoğu zaman iki isteği aynı anda dile getirir: "tapu bana geçsin" ve "orada oturan çıksın". Bu iki talep birbirini tamamlar görünse de hukuki dayanakları, ispat yükleri ve izlenecek yolları farklıdır. Karıştırıldığında dosya gereksiz yere uzar.
İki Talebin Farklı Mantığı
Tapu iptali ve tescil talebi, Türk Medeni Kanunu kapsamında mülkiyet hakkına dayanan ve tapu kaydının düzeltilmesini amaçlayan bir istemdir; ispat konusu tescilin dayandığı hukuki sebebin geçersizliğidir. Taşınmazdan çıkarılma yönündeki talep ise kullanan kişinin sıfatına göre biçim değiştirir: kişi kiracıysa Türk Borçlar Kanunu ekseninde kira ilişkisinin sona ermesi, herhangi bir hakka dayanmadan kullanıyorsa el atmanın önlenmesi zemininde ilerlenir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer ve yönetim ilişkileri ayrıca değerlendirilmelidir.
Muvazaa ve İyiniyet Tartışmasında Delil
Tapu iptali dosyalarında tartışma genellikle devrin görünürdeki sebebiyle gerçek sebebinin örtüşmediği iddiası etrafında döner. Bu iddiayı destekleyen unsurlar dağınık kaynaklardan gelir:
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtları.
- Devir tarihindeki emsal değerlerle sözleşme bedeli arasındaki fark.
- Taşınmazı fiilen kimin kullandığı, vergi ve abonelik kayıtları.
- Taraflar arasındaki akrabalık veya borç ilişkisi.
- Devirden sonra yapılan işlemler ve üçüncü kişiye devir varsa iyiniyet değerlendirmesi.
Kullanım Bedeli ve İşgal Tazminatı Yönü
Dava süresince taşınmazın kullanılmaya devam edilmesi, ayrı bir alacak kalemi doğurabilir. Bu talebin dava dilekçesinde ayrıca ve tarih aralığı belirtilerek ileri sürülmesi gerekir; sonradan eklenmesi usul bakımından sınırlamalara tabidir. Talep açıkça yazılmadığında, dosya kazanılsa bile geçmiş döneme ilişkin bedel istenemeyebilir.
Uzlaşma Görüşmesinin Dava Takvimine Etkisi
Aile içi veya ticari nitelikli bu uyuşmazlıklarda taraflar sıklıkla anlaşma arar. Görüşmenin uzaması iki risk taşır: taşınmazın üçüncü kişiye devredilerek iyiniyet tartışmasının karmaşıklaşması ve talep hakkını sınırlayan sürelerin ilerlemesi. Bu nedenle görüşme başlarken tapu kaydına yönelik koruyucu tedbir talebinin gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir. Anlaşma sağlanırsa devrin biçimi ve teslim tarihi metinde açıkça belirlenmelidir.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri alındı mı?
- Devir işlemine ilişkin resmi senet ve ekleri temin edildi mi?
- Taşınmazı kullananın hukuki sıfatı belirlendi mi?
- Talepler ayrı ayrı ve ölçülebilir biçimde yazıldı mı?
- Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak saptandı mı?
Yukarıdaki değerlendirme genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın tapu geçmişi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu belirleyici biçimde etkilediğinden, dilekçe hazırlanmadan önce kayıtların bütünüyle incelenmesi ve hukuki görüş alınması yerinde olacaktır.