Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, taşınmaz üzerindeki fiilî durumun belgelenmesi çoğu zaman sonucu doğrudan etkiler. Üzerine bina yapan, bağ dikip yıllarca kullanan ya da tek başına masraf üstlenen paydaşın katkısı, tespit edilmemişse satış aşamasında görünmez hâle gelir. TMK ve TBK ekseninde hazırlanan bu rehber, tespit adımını atlamadan önce yapılacak kontrolleri toplar.
Tespitin Satış Aşamasına Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Satış bedelinin paydaşlar arasında nasıl dağıtılacağı ise taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait sayıldığına göre değişir. Bu ayrım zamanında yapılmazsa, bir paydaşın kendi imkânlarıyla meydana getirdiği yapı, tüm paydaşlar arasında pay oranında bölüşülen bir değere dönüşebilir.
Muhdesat Tespiti ile Kullanım Tespitinin Ayrılması
Uygulamada iki farklı ihtiyaç karıştırılır. Muhdesata ilişkin tespit, taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin kim tarafından meydana getirildiğine ilişkindir. Fiilî kullanıma ilişkin tespit ise hangi paydaşın hangi bölümü ne zamandan beri kullandığına yöneliktir. Talep bu ayrım gözetilmeden yazıldığında keşif ve bilirkişi incelemesi de eksik yapılır.
Keşif ve Bilirkişi Öncesi Hazırlık
- Tapu kaydı, imar durumu ve varsa kadastro tutanaklarının temin edilmesi
- Yapının inşa tarihini gösteren fatura, ruhsat, abonelik veya vergi kayıtlarının derlenmesi
- Tarihli fotoğraf ve hava fotoğrafı gibi görsel kayıtların hazırlanması
- Komşu parsel malikleri dâhil tanık listesinin oluşturulması
- Taşınmazdan elde edilen gelir ve yapılan masrafların dökümünün çıkarılması
Paydaşlar Arası Anlaşma ile Dava Arasındaki Maliyet Farkı
Satış yoluyla paylaştırmada taşınmaz çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında el değiştirir; buna yargılama gideri ve uzayan süre eklenir. Paydaşlar arasında bir kişinin diğerlerinin payını devralması ya da aynen taksim üzerinde anlaşılması, çoğu dosyada daha yüksek net sonuç verir. Anlaşma arayışının işlemediği hâller ise genellikle iletişimin tamamen kesildiği, paydaş sayısının çok arttığı veya mirasçılar arasında güven sorununun bulunduğu dosyalardır.
Karar Öncesi Son Kontrol
Dava açmadan önce paydaş listesinin güncel tapu kaydından çıkarılması, vefat eden paydaşlar bakımından mirasçılık belgesinin temin edilmesi ve taşınmaz üzerindeki şerh ve takyidatların incelenmesi gerekir. Eksik taraf teşkili, dosyanın aylarca ilerlememesinin en yaygın sebebidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın niteliği ve paydaş yapısı sonucu değiştirebilir. Tespit veya paylaşım adımından önce tapu kaydınızla birlikte bir hukukçudan görüş almanız yerinde olur.