Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk, son yıllardaki mevzuat değişiklikleriyle birlikte artık yalnızca isteğe bağlı bir seçenek olmaktan çıkmıştır. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenleme çerçevesinde açılacak bir tapu iptal ve tescil dosyasında, arabuluculuk masasına oturmadan önce netleştirilmesi gereken hususlar aşağıda toplanmıştır.
Önce Kapsam Sorusu
Taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür; kapsamın sınırı, talebin taşınmazın aynına mı yoksa devrine ve sınırlı ayni hak kurulmasına mı ilişkin olduğuna göre tartışılmaktadır. Bu nedenle dilekçede kurulacak talep, doğrudan kapsam değerlendirmesini belirler. Muris muvazaasına dayalı iptal ile satış vaadinden doğan tescil talebi aynı sonuca yönelse de usul bakımından farklı okunabilir. Kapsam belirsizse, arabulucuya başvurmanın maliyeti, dava şartı yokluğundan ret riskinin çok altındadır.
Yetki ve Taraf Teşkili
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışında açılan dava yetki yönünden reddedilir.
- Tapuda birden çok paydaş varsa, talebin niteliğine göre zorunlu dava arkadaşlığı doğabilir; eksik taraf teşkili dosyayı aylarca geciktirir.
- Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse, iyiniyetli kazanım savunmasına karşı hazırlık yapılmalıdır.
- Tapu kaydı üzerine şerh veya tedbir konulmadan yürütülen süreçte, dava sonuçlanmadan mülkiyet el değiştirebilir.
Arabuluculuk Oturumuna Hazırlık Dosyası
- Tapu kayıt örneği, takyidat listesi ve tapu kütüğü tarihçesi.
- Devri gerçekleştiren işlemin resmî senedi ve varsa vekâletname örneği.
- Bedelin ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka kayıtları.
- Taşınmazın güncel değerini gösteren emlak beyanı veya değerleme raporu.
- Zilyetliğin kimde olduğunu gösteren fatura, abonelik ve kira belgeleri.
Anlaşma Metni Yazılırken
Arabuluculuk sonunda varılan anlaşma, taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden devretmez; tescil işlemi için tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesi gerekir. Bu nedenle metinde, tescil için hangi tarafın hangi süre içinde tapu müdürlüğüne başvuracağı, masrafların paylaşımı ve edimin yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Ödeme ile devrin eş zamanlı yapılacağı hâllerde işlem sırası tek tek kayda geçirilmelidir.
Uzlaşmanın dosyaya değer kattığı en tipik durum, tarafların akrabalık ilişkisinin sürdüğü ve taşınmazın fiilen kullanıldığı miras kaynaklı ihtilaflardır. Burada yıllar sürecek bir yargılama yerine paylaşımı düzenleyen bir metin, çoğu zaman tarafların tümü için daha az kayıpla sonuçlanır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tapu kaydının geçmişi, devir tarihi ve taşınmazın niteliği stratejiyi bütünüyle değiştirebileceğinden, başvurudan önce dosyanızın hukuki incelemeden geçirilmesini öneririz.