Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gereken hâller bulunmaktadır. Bu aşama çoğu kiraya veren tarafından bir formalite gibi görülse de, arabuluculukta kurulan ya da kurulamayan cümleler sonraki yargılamanın kapsamını belirler. Aşağıdaki kontrol listesi, TBK kapsamındaki tahliye sebeplerini arabuluculuk masasına taşırken oluşan riskleri azaltmaya yöneliktir.
Tahliye Sebebini Tek ve Net Seçin
Gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amaçlı tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdüne dayalı süreç birbirinden farklı şartlara ve farklı takvimlere tabidir. Aynı başvuruda birden fazla sebebin gerekçesiz biçimde bir arada ileri sürülmesi, hiçbirinin gereğince temellendirilmemesi sonucunu doğurur. Hangi sebebe dayanılacağı belirlendikten sonra, o sebebin kendi belgeleri toplanmalıdır: nüfus ve tapu kayıtları, ruhsat başvurusu, ihtar örneği veya taahhüt metni.
Arabuluculuk Öncesi Belge Denetimi
- Kira sözleşmesinin tarafları ile tapu maliki arasındaki uyum kontrol edilmeli
- Paylı veya elbirliği mülkiyetinde başvuruya kimlerin katılacağı belirlenmeli
- Ödeme geçmişi banka kayıtları üzerinden dönem dönem çıkarılmalı
- Gönderilen ihtarların tebliğ tarihleri ve içerikleri tek tabloda toplanmalı
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararlarının etkisi not edilmeli
Toplantıda Söylenenlerin Sonraki Etkisi
Arabuluculuk görüşmelerinin gizliliği esastır; ancak taraflar arasında imzalanan anlaşma belgesi bağlayıcıdır ve icra edilebilirliği bakımından ayrı bir güç taşır. Bu nedenle metinde tahliye tarihi, anahtar teslimi, birikmiş kira ve yan giderlerin akıbeti, depozitonun iadesi ve hasar tespitinin nasıl yapılacağı açıkça düzenlenmelidir. Yalnızca boşaltma tarihine odaklanan bir anlaşma, hasar ve borç kalemlerini havada bırakarak ikinci bir uyuşmazlık doğurur.
Kiracı Tarafında Sık Görülen Riskler
Kiracı açısından en kritik konu, imzalanan tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihi ile serbest iradeyle imzalanıp imzalanmadığıdır. Sözleşmeyle birlikte boş olarak imzalanan belgeler, sonradan doldurulduğu iddia edilse dahi ispatı güç bir tartışmaya yol açar. Ayrıca kira bedelinin elden ödendiği iddiası, banka kaydı bulunmadığında kiracıyı zayıf konuma düşürür; TMK kapsamındaki dürüstlük kuralına dayanan savunmalar ancak somut kayıtlarla desteklendiğinde sonuç doğurur.
Anlaşmak mı, Yargılamaya Gitmek mi?
Karar verilirken taşınmazın boş kaldığı sürede uğranacak kayıp, yargılamanın öngörülebilir süresi ve tarafların ödeme kapasitesi birlikte tartılmalıdır. Kiracının makul bir taşınma süresi karşılığında çıkmayı kabul ettiği hâllerde anlaşma genellikle daha hızlı ve daha az maliyetlidir. Buna karşılık tahliye sebebinin varlığı esaslı biçimde tartışmalıysa ve taraflar arasında güven tümüyle tükenmişse, uyuşmazlığın mahkeme önünde çözülmesi kalıcı sonuç sağlar.
Yukarıdaki açıklamalar genel bir çerçeve sunar; sözleşme metniniz ve ihtar geçmişiniz sonucu değiştirebilir. Sürece başlamadan önce belgelerinizi bir hukukçuyla gözden geçirmeniz zaman kaybını önler.