Apartman ve site uyuşmazlıklarında haklılık çoğu zaman tartışmasızdır; kaybedilen şey süredir. Kat malikleri kurulu kararına itiraz, ortak gider alacağının takibi ve projeye aykırı yapılan değişikliklerin giderilmesi farklı sürelere ve farklı yollara tabidir. Aşağıdaki kontrol listesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK ekseninde bu süreleri ayrıştırmayı hedefliyor.
Karar defteri her şeyin başlangıcıdır
Kurul kararlarının geçerliliği tartışılacaksa, toplantıya çağrının usulüne uygun yapıldığı, yeter sayının sağlandığı ve alınan kararın gündemle uyumlu olduğu karar defteri üzerinden gösterilir. Defterin noter onaylı olması ve kararların imzalanmış biçimde tutulması, sonradan ortaya çıkacak itirazların en önemli dayanağıdır. Toplantıda karşı oy kullanan malikin bunu deftere kaydettirmesi, izleyen aşama için belirleyicidir.
Hangi karar hangi çoğunlukla alınır
- Olağan yönetim işleri için sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanan kararlar
- Ortak yerlerde yapılacak faydalı işler için aranan nitelikli çoğunluk
- Ana gayrimenkulün mimari durumunu değiştiren işlerde aranan oybirliği
- Yönetim planında değişiklik için aranan ağırlaştırılmış çoğunluk
İtiraz ve dava süreleri
- Kurul kararının iptali için kanunda öngörülen kısa süre, karar tarihinden ya da toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihinden işler.
- Her hâlde uygulanan azami sürenin dolmasıyla iptal imkânı ortadan kalkar.
- Ortak gider alacağı için icra takibi ve dava yolu ayrı ayrı değerlendirilir.
- Projeye aykırı değişikliklerde eski hâle getirme talebi ayrıca kurulur.
- Gecikme tazminatına ilişkin talep, ana alacaktan bağımsız olarak hesaplanır.
Ortak gider alacaklarında sık yapılan hatalar
Aidat borcunun takibinde en yaygın hata, borcun kime yöneltileceğinin belirlenmemesidir. Kiracının kullanımından doğan giderler ile malikin sorumluluğu farklı esaslara tabidir ve yönetim planındaki düzenleme belirleyici olabilir. İkinci hata, alacağın dayanağı olan işletme projesinin ya da kurul kararının takip dosyasına eklenmemesidir. Alacağın hesabı gösterilmediğinde itiraz üzerine takip duraklar ve süreç uzar.
Uzlaşma masası ile dava arasında
Aynı binada süren uyuşmazlıklarda dava, komşuluk ilişkisini kalıcı biçimde bozar ve çoğu zaman yönetimi de işlemez hâle getirir. Yönetim planında değişiklik ya da ortak alan kullanımına ilişkin yazılı bir protokol, davadan daha kalıcı sonuç verebilir. Buna karşılık ruhsata veya projeye aykırı yapılaşma söz konusuysa, sorunu erteleyen anlaşmalar sonradan tüm malikler için idari yaptırım riski doğurur. Bu ayrım, çözüm yolunu seçerken belirleyici olmalıdır.
Değerlendirme
Yukarıdaki başlıklar genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planındaki özel hükümler, taşınmazın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti aşamasında olması ve karar türü sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce yönetim planı ve karar defterinin birlikte incelenmesi gerekir.