Apartman ve site uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, sorunun kaynağı hâlâ görünürken hiçbir kayıt tutulmadan zamanın geçirilmesidir. Su sızıntısı, cephe değişikliği, ortak alanın işgali veya proje dışı imalat gibi durumlarda kat mülkiyeti uyuşmazlığının kaderini belirleyen unsur, o andaki fiili durumun belgelenip belgelenmediğidir. Tespit davası tam olarak bu ihtiyaca cevap verir.
Neden Davadan Önce Tespit
Sızıntı kurutulduğunda, imalat tamamlandığında veya ortak alan eski hâline getirildiğinde zararın kaynağını göstermek güçleşir. HMK kapsamındaki delil tespiti, uyuşmazlık henüz mahkemeye taşınmadan bilirkişi eliyle mevcut durumun kayda geçirilmesini sağlar. Tespit raporu, sonraki aşamada açılacak eski hâle getirme, müdahalenin önlenmesi veya tazminat davasında güçlü bir başlangıç noktası oluşturur. Talep dilekçesinde neyin tespit edilmesi istendiği teknik olarak somutlaştırılmalıdır.
Dosyaya Hazırlanacak Belgeler
- Tapu kaydı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine ilişkin belgeler
- Onaylı mimari proje ile yerindeki fiili durumu karşılaştıran fotoğraflar
- Yönetim planı ve varsa ortak alan kullanımına ilişkin özel düzenlemeler
- Kat malikleri kurulu karar defteri ile ilgili toplantının tutanağı
- Yöneticiye ve ilgili kat malikine gönderilen ihtarname ve tebliğ belgesi
- Belediye veya itfaiye kayıtları ile varsa sigorta ekspertiz raporu
Kat Malikleri Kurulu Kararının Yeri
634 sayılı Kanun bakımından bazı işlemler yalnızca kurul kararıyla yapılabilir; ortak alanda değişiklik ve tesis kurulması bunların başında gelir. Alınan kararın nisaba uygun olmaması, çağrının usulsüz yapılması veya kararın yönetim planına aykırı olması hâlinde iptal talebi gündeme gelir ve bu talebin kendine özgü süresi bulunur. Karara katılmayan malikin muhalefetini yazılı olarak belirtmesi, sonraki aşamada konumunu güçlendirir.
Görevli Mahkeme ve Muhatap Belirleme
- Uyuşmazlığın kat mülkiyetinden mi yoksa kira ilişkisinden mi doğduğu ayrıştırılır.
- Kat mülkiyetinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu dikkate alınır.
- Davanın yöneticiye mi, ilgili kat malikine mi yoksa her ikisine mi yöneltileceği belirlenir.
- Kiracı kullanımından doğan zararlarda malikin sorumluluğu TBK ve TMK çerçevesinde değerlendirilir.
- Talep sonucu; eski hâle getirme, müdahalenin men i ve tazminat olarak ayrı ayrı yazılır.
Yönetimle Uzlaşma mı, Dava mı
Bina içi uyuşmazlıklarda dava, komşuluk ilişkisini uzun süre etkileyen bir adımdır. Kurul gündemine alınarak çözülebilecek konularda önce yazılı teklif sunulması, hem masrafı hem süreyi azaltır. Buna karşılık zarar büyüyorsa veya karşı taraf imalata devam ediyorsa beklemek fiili durumu kalıcı hâle getirir. Uzlaşma metninde onarımın kapsamı, takvimi ve masrafın paylaşımı açıkça belirtilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yapının projesi ve yönetim planı hükümleri sonucu değiştirebileceğinden, teknik inceleme gerektiren dosyalarda hukuki görüş alınması önerilir.