Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılık tartışmasına odaklanır, oysa sonucu belirleyen unsurlar büyük ölçüde usule ilişkindir: ihtarın zamanı, dava tarihi ve talebin hangi dönem için istendiği. TBK'nın kira artışı ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümleri, TMK'nın dürüstlük kuralıyla birlikte uygulanır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ayrıca 634 sayılı Kanun'dan doğan yükümlülükler tabloya girer.
Dava Öncesi Belirlenmesi Gereken Üç Tarih
Kira bedelinin tespiti davasında hangi kira döneminden itibaren yeni bedelin geçerli olacağı, doğrudan tarihlere bağlıdır. Bu nedenle şu tarihler tek tabloda toplanmalıdır:
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenileme dönemleri
- Son artışın yapıldığı tarih ve uygulanan oran
- Kiracıya artış talebinin bildirildiği ihtar tarihi
- Dava açılması planlanan tarih ile yeni dönemin başlangıcı arasındaki ilişki
- Beş yıllık dönemin dolup dolmadığı
Son madde önemlidir; beş yılı dolduran kira ilişkilerinde bedelin belirlenmesinde uygulanacak ölçüt, kısa süreli ilişkilerden farklıdır.
Emsal Araştırmasını Dosyaya Taşımak
Tespit davasında mahkeme çoğu kez keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Rapor, dosyada bulunan verilerle sınırlı kalır. Bu nedenle taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı, ısınma sistemi, aidat yükü ve varsa yapılan tadilatlar dilekçede somut biçimde anlatılmalıdır. Aynı bina veya çevredeki kiralara ilişkin sözleşme örnekleri ve ilanlar, taraf beyanından daha güçlü bir dayanak oluşturur.
Kiracının Savunma Hattı
Kiracı bakımından savunma yalnızca yüksek bedele itirazdan ibaret değildir. Taşınmazdaki eksiklikler, kullanımı kısıtlayan durumlar ve kiralayanın yükümlülüklerini yerine getirmediği hâller ayrı ayrı ileri sürülebilir. Ayrıca artışın sözleşmedeki hükme uygun uygulanıp uygulanmadığı, ödeme geçmişi üzerinden gösterilmelidir. Düzenli ödeme yapan kiracının bu geçmişi, dosyanın genel değerlendirmesinde ağırlık taşır.
Anlaşma Yolu ile Yargılamanın Karşılaştırması
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk gündeme gelebilir. Bu aşamada tarafların yeni bedelde uzlaşması hem tahliye riskini hem yargılama giderini ortadan kaldırır. Ancak anlaşma metninde yalnızca yeni bedel değil, artışın hangi dönemde ve hangi ölçütle uygulanacağı da yazılmalıdır. Yalnızca güncel rakam üzerine kurulan mutabakatlar, bir yıl sonra aynı tartışmayı yeniden doğurur. Buna karşılık taraflar arasındaki güven tümüyle bozulmuşsa, mahkeme kararıyla belirlenen bedel her iki taraf için de öngörülebilirlik sağlar. Tahliye talebiyle tespit talebinin aynı dosyada birleştirilmeye çalışılması ise çoğu zaman süreci karmaşıklaştırır.
Karar Sonrası Uygulama
Tespit kararı kesinleştiğinde geçmiş döneme ilişkin fark alacağının nasıl talep edileceği ayrıca planlanmalıdır; bu kalem kendiliğinden tahsil edilmez.
Bu yazı genel bir yöntem çerçevesi sunar; sözleşmenizin metni ve taşınmazın özellikleri sonucu değiştirir. Dava veya ihtar aşamasına geçmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz uygun olacaktır.