Taşınmaz uyuşmazlıklarında zamanla en hızlı kaybolan şey, taşınmazın uyuşmazlık anındaki fiili durumudur. Bu nedenle tapu iptali ve tescil talebiyle yürüyen dosyalarda delil tespiti, çoğu zaman asıl davadan önce gelmesi gereken bir adımdır. TBK, TMK ve 634 sayılı kanun ekseninde hazırlanan bu kontrol listesi, tespit aşamasının nasıl kurgulanacağını ve sulh ile dava arasındaki tercihi ele alır.
Tespit Talebi Neyi Dondurur?
Delil tespiti, taşınmazın mevcut hâlini, yapısal durumunu, kullanım şeklini ve varsa hasarını belirli bir tarih itibarıyla kayda geçirir. Kiralanan taşınmazlarda teslim durumu, kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak alan kullanımı ve eklentilerin durumu, imar uyuşmazlıklarında ise fiili yapılaşma bu yolla belgelenebilir. Tespit tutanağı ve teknik rapor, ilerideki yargılamada tarafların hafızası yerine geçer.
Tapu Kaydının Geriye Doğru Okunması
- Taşınmazın tüm devir zincirinin tarih sırasıyla çıkarılması
- Her devirde ödenen bedelin banka kayıtlarıyla karşılaştırılması
- Şerh, beyan ve irtifak kayıtlarının ayrı bir tabloya işlenmesi
- Vekaletle yapılan işlemlerde vekaletnamenin kapsam ve tarihinin kontrolü
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti geçişlerinin proje ve yönetim planıyla eşleştirilmesi
İddianın Hukuki Sebebini Netleştirmek
Tapu iptali talepleri tek bir kalıba sığmaz. Muvazaa iddiası, ehliyetsizlik iddiası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, mirastan mal kaçırma veya yolsuz tescil iddiası birbirinden farklı ispat yükleri doğurur. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce iddianın hukuki sebebi net biçimde seçilmeli ve toplanacak deliller bu seçime göre belirlenmelidir. Sebebin sonradan değiştirilmesi, delil planının baştan kurulmasını gerektirir.
Sulh Görüşmesinde Yazılı Olması Gerekenler
Taşınmaz uyuşmazlıklarında taraflar sıklıkla anlaşmaya yönelir; ancak bu anlaşmaların uygulanabilir olması için birkaç başlık mutlaka metne girmelidir: devrin hangi tarihte ve hangi tapu müdürlüğünde yapılacağı, bedelin ödeme takvimi, tahliye ve teslim tarihi, vergi ve masrafların paylaşımı, mevcut şerhlerin kaldırılıp kaldırılmayacağı. Taşınmaz devrine ilişkin taahhütlerin şekil şartına tabi olduğu gözden kaçırıldığında, iyi niyetle yapılan anlaşma sonuç doğurmayabilir. Ayrıca taşınmazın aynına ilişkin taleplerin usul bakımından kendine özgü kurallara tabi olduğu, dava yolunun seçilmesi hâlinde baştan hesaba katılmalıdır.
Dava Sürerken Korunacak Durum
Dava açıldığında, yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı tedbir talebi değerlendirilmelidir. Tedbir talebi gerekçelendirilirken, devrin gerçekleşmesi hâlinde doğacak zararın neden telafi edilemez olduğu somut biçimde anlatılmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel çerçeve niteliğindedir. Tapu kaydının geçmişi ve taşınmazın fiili durumu her dosyada farklı olduğundan, tespit ve dava planının belgeler incelendikten sonra kurulması gerekir.