Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, çoğu zaman tek bir yazının zamanlamasına bağlıdır. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranını tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasıyla sınırlar; bu sınırın üzerinde bir bedel isteniyorsa yol artık serbest pazarlık değil, ihtar ve kira tespit davası usulüdür.
Artış Talebini Hukuken Ayakta Tutan Şey
Sözleşmedeki artış kaydı, yasal sınırın üzerinde bir oran öngörse bile o sınıra kadar uygulanır. Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesi istenebilir; bu, sözleşmedeki orandan bağımsız ayrı bir taleptir. Bu ayrım yapılmadığında, aslında dava yoluyla elde edilebilecek bir sonuç için kiracıdan imza beklenerek dönem kaçırılır.
İhtarın Zamanlaması
Kira tespit talebinin yeni dönem bakımından sonuç doğurması, yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce ihtarın tebliğ edilmesine veya davanın bu süre içinde açılmasına bağlıdır. Bu nedenle dosyada üç tarih birlikte tutulmalıdır: dönem başlangıcı, ihtarın gönderim tarihi ve tebliğ tarihi. İhtarın gönderilmesi yeterli değildir; kritik olan tebliğdir.
Taşınmaza Özgü Kontrol Noktaları
- Kira sözleşmesinin tarihi, süresi ve yenilenme biçimi
- Ödemelerin banka kanalıyla ve hangi açıklamayla yapıldığı
- Taşınmazın TMK uyarınca tapu kayıtları ve maliklik durumu
- 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve ortak gider kalemleri
- Emsal kira araştırmasına esas olacak çevre taşınmaz bilgileri
Anlaşma mı Dava mı
Tarafların yeni bedelde anlaşması, yargılama süresi ve bilirkişi masrafını ortadan kaldırır; ancak anlaşma metni yalnızca rakam içerirse, izleyen dönemlerde aynı tartışma tekrar eder. Yazılı anlaşmaya artışın hangi ölçüte bağlandığı, ortak gider ve yakıt paylaşımı, depozitonun durumu ve tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığı işlenmelidir. Dava yolu seçildiğinde ise bedel, emsal araştırması ve taşınmazın durumuna göre belirlenir; bu, kiraya verenin beklediğinden düşük de çıkabilir.
Sık Karşılaşılan Kayıp Sebepleri
Artış farkının tahsili için ihtar gönderilmeden takip başlatılması, tahliye ve artış taleplerinin aynı yazıda birleştirilmesi, ödemelerin elden alınıp kayıt dışı bırakılması dosyayı zayıflatan başlıca hatalardır. Kiracının ödemeyi eksik yapması halinde ise farkın hangi döneme mahsup edildiği açıkça bildirilmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve sözleşme hükümleri sonucu değiştirebileceği için, ihtar gönderilmeden önce bir hukukçuyla değerlendirme yapılması yerinde olacaktır.