Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde ihtar, çoğu zaman davanın kaderini belirleyen ilk belgedir. TBK ve TMK ekseninde ilerleyen tahliye süreçlerinde hangi tahliye sebebine dayanıldığı, ihtarın içeriğini ve gönderim zamanını doğrudan değiştirir. Yanlış sebebe dayanan ya da eksik yazılmış bir ihtar, aylar sonra davanın reddiyle sonuçlanabilir.
Önce Dayanağı Seçin
Uygulamada tahliye talepleri farklı temellere dayanır: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, aynı kira yılı içinde yazılı ihtara konu olan gecikmeler, kiralananın gereksinim duyulması, yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü. Bu sebeplerin şartları da, izlenecek usul de birbirinden ayrıdır. Dilekçede birden fazla sebebin gelişigüzel sıralanması, hiçbirinin gereği gibi ispat edilememesine yol açar.
İhtarname Yazılırken Kontrol Edilecekler
- Muhatabın kira sözleşmesindeki kimlik ve adres bilgileriyle birebir yazılması
- Hangi döneme ait, hangi kalemin ödenmediğinin ay ay gösterilmesi
- Verilen sürenin ve bu süre sonunda doğacak sonucun açıkça belirtilmesi
- Ödemenin yapılacağı hesabın ve önceki ödeme yönteminin uyumlu olması
- Tebliğ evrakının, dava dosyasına eklenmek üzere aslıyla saklanması
Tebligat Gecikmesi Takvimi Bozar
İhtarın gönderilmesi değil, muhataba usulüne uygun ulaşması hüküm doğurur. Adres değişikliği, işyeri kapalı olması veya tebligatın komşuya yapılması gibi hâller sürelerin başlangıcını tartışmalı hâle getirir. Bu nedenle tebliğ tarihi, dava açma takviminin başladığı gün olarak ayrı bir kayıtta tutulmalı; tebliğ şerhi okunmadan dava hazırlığına geçilmemelidir.
İcra Yolu ile Dava Yolu Arasındaki Tercih
Kira alacağı için icra takibi başlatmak, aynı zamanda tahliye istemini de içerebilecek bir yoldur; buna karşılık tahliye sebebine göre sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekebilir. Seçim yapılırken alacağın tahsil edilebilirliği, kiracının itiraz ihtimali ve tahliyenin ne kadar sürede fiilen gerçekleşeceği birlikte düşünülmelidir. İki yolun aynı anda ve çelişkili biçimde kullanılması, karşı tarafa savunma imkânı yaratır.
Kiracıyla Yapılan Protokolün Gizli Maliyeti
Tahliye tarihinin karşılıklı belirlendiği bir protokol, süreci kısaltabileceği gibi mevcut hakları da tüketebilir. Metinde şu noktalar açık bırakılmamalıdır: birikmiş kira ve yan giderlerin akıbeti, depozitonun mahsubu, tahliye gününde teslim edilecek durumun tarifi, tarihe uyulmaması hâlinde uygulanacak sonuç ve hasar iddialarının saklı tutulup tutulmadığı. Yalnızca tahliyeye odaklanıp alacak kalemlerini yazmayan bir protokol, sonradan açılacak davayı zorlaştırır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeveyi tanıtır; kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemeden doğan ek yükümlülükler veya sözleşmedeki özel hükümler tabloyu değiştirebilir. İhtarname göndermeden önce sözleşme metnini ve ödeme geçmişinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olacaktır.