Apartman ve site yönetimlerinde en çok karıştırılan konulardan biri, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinin farklı yollara tabi olmasıdır. Aidat borcu, projeye aykırı kullanım ve kiracının tahliyesi aynı binada yaşansa da usul bakımından ayrı dünyalardır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ekseninde merci ve yetki analizini ele alıyor.
Üç Farklı Talep, Üç Farklı Yol
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak alanların kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kira sözleşmesine dayanan tahliye talepleri ise Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi aracılığıyla başlatılan tahliye talepli takipte itirazın kaldırılması ve tahliye kararı icra mahkemesinden istenir. Bu üç yolu birbirine karıştırmak, çoğu dosyada aylarla ölçülen kayıp doğurur.
Aidat Alacağı ve Kiracının Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider ve avans borcundan bağımsız bölüm malikini sorumlu tutarken, bağımsız bölümde kiracı olarak oturanların da belirli koşullarda sorumluluğunu düzenler. Bu sorumluluğun sınırı ve kiracıya yöneltilecek talebin kapsamı, dosyanın en çok itiraza uğrayan noktasıdır. Yönetimin takip başlatmadan önce karar defterini, gider paylaşım cetvelini ve tebligat kayıtlarını hazır etmesi, itiraz halinde işini büyük ölçüde kolaylaştırır.
Dosya Hazırlığında Kontrol Edilecekler
- Yönetim planının güncel metni ve tapu kütüğüne şerh durumu
- Kat malikleri kurulu kararının çağrı usulü, yeter sayı ve karar defterine işlenmesi
- Gider paylaşımının yönetim planındaki esasa uygunluğu
- Kiracıya ve malike yapılan ihtar ve tebligatların tarih zinciri
- Kira sözleşmesinin süresi, ödeme günü ve varsa tahliye taahhüdünün geçerliliği
Tahliye Kararı mı, Yeni Bir Ödeme Planı mı?
Tahliye kararının fiilen icrası, tebligattan icra memuru marifetiyle boşaltmaya kadar uzanan uzun bir süreçtir. Bu nedenle özellikle kısa süreli gecikmelerde kiracıyla yapılacak yazılı ödeme protokolü, hem taşınmazın boş kalma riskini hem de yargılama maliyetini ortadan kaldırabilir. Buna karşılık ödeme düzensizliği tekrar ediyorsa, projeye aykırı kullanım devam ediyorsa veya diğer maliklerin huzuru sürekli bozuluyorsa, uzlaşma çabası çoğu zaman sadece süreyi uzatır. Bu kararı verirken taşınmazın piyasa değeri, mevcut kira bedelinin güncel rayice uzaklığı ve yeni kiracı bulma süresi birlikte hesaplanmalıdır.
Uzlaşma Metnini Yazarken
- Birikmiş borcun tutarı ve ödeme takvimi ay ay yazılır.
- Plana uyulmaması halinde hangi hakkın kullanılacağı açıkça belirtilir.
- Ortak alan kullanımına ilişkin taahhütler ayrı madde olarak eklenir.
- Metin, yönetim adına imza yetkisi bulunan kişi tarafından imzalanır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın metni, kira sözleşmesinin türü ve taşınmazın kullanım biçimi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, takip başlatmadan veya dava açmadan önce belgelerinizi hukukçuya inceletmeniz önerilir.