Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi ile kiracının tahliyesi çoğu kez aynı anda gündeme gelir; ancak bu iki talep farklı mercilerde, farklı usullerle yürür. İkisini tek dosyada birleştirme çabası, uygulamada en sık görülen zaman kaybıdır. Bu rehber, her iki yolun görev ve yetki haritasını çıkarır.
Ortaklığın Giderilmesinde Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez; sözleşmeye konulacak farklı bir yetki maddesi sonuç doğurmaz. Davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi zorunlu olduğundan, tapu kaydındaki hisse dağılımı ile mirasçılık belgesindeki durum dava açılmadan önce çakıştırılmalıdır. Eksik paydaşla açılan dava, taraf teşkili sağlanana kadar ilerleyemez.
Aynen Taksim mi, Satış mı
Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler. İmar mevzuatına göre ifraz kabiliyeti bulunmayan, üzerinde tek bir yapı olan ya da bölünmesi hâlinde değerinde önemli kayıp doğacak taşınmazlarda satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim talebinde bulunacak paydaşın, ifraz imkânını gösteren belediye görüşü ve kadastral duruma ilişkin belgeleri baştan sunması, sürecin yönünü değiştirebilir.
İcra Yoluyla Tahliyenin Ayrı Rotası
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, ilamsız icra takibi ve buna bağlı tahliye talebiyle yürütülür; bu aşamadaki uyuşmazlıklar icra mahkemesinin görev alanına girer. Ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde takip durur ve itirazın kaldırılması yoluna gidilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin yazılı olup olmaması, itirazın kaldırılması aşamasındaki ispat imkânını doğrudan etkilediğinden, sözleşme ve ödeme kayıtları takipten önce eksiksiz derlenmelidir.
İki Sürecin Birbirine Etkisi
Taşınmaz kiracı ile birlikte satışa çıkarıldığında satış bedeli üzerinde etki doğabileceğinden, tahliye ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinin sıralaması stratejik bir tercihtir. Paydaşlar arasında anlaşma ihtimali varsa, satıştan önce yapılacak bir taksim sözleşmesi hem masrafı hem süreyi azaltır. Ancak bu anlaşmanın tapuda tescil edilecek biçimde kurulmaması hâlinde, sonradan aynı ihtilaf yeniden doğabilir.
Paydaşlar Arası Uzlaşma Denemesi
Uzlaşma yolu tercih edilecekse, taşınmazın güncel değerine ilişkin ortak bir değerleme raporu üzerinde anlaşmak müzakerenin en zor kısmıdır. Değerleme tartışması çözülmeden yapılan pazarlıklar genellikle sonuçsuz kalır ve dava yolu kaçınılmaz hâle gelir.
Bu içerik yönlendirici bir çerçeve sunar. Taşınmazın niteliği, hisse yapısı ve kira ilişkisinin biçimi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın bütün olarak bir hukukçuyla değerlendirilmesi önerilir.