Kira artışı tartışmaları çoğu zaman iki ayrı hukuki yolun aynı anda işletilmesiyle karmaşıklaşır: bir yanda bedelin tespiti veya uyarlanması, diğer yanda ödenmeyen fark üzerinden başlatılan takip. Bu rehber icra yoluyla tahliye ihtimalini gözeterek görev ve yetki analizini yapar.
Kira Tespiti ve Uyarlama Davasında Görev
Hukuk Muhakemeleri Kanunu, kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tahliye davalarını sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve tahliye talepleri bu kapsamdadır. İcra ve İflas Kanunu'ndaki takip yollarına dayanan tahliye istemleri ise ayrı bir usule tabidir ve icra mahkemesi önünde çözülür. İki yolun karıştırılması, dosyanın görev yönünden reddine yol açar.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer Öne Çıkar
Kira sözleşmesinden doğan davalarda genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; sözleşmenin ifa edileceği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de tercih edilebilir. Uygulamada keşif ve emsal araştırması gerektiren kira tespiti dosyalarında taşınmazın bulunduğu yer, yargılamanın hızı bakımından belirgin avantaj sağlar.
Arabuluculuk Zorunluluğu ve İstisnası
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız tahliye yoluna ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Dolayısıyla kira farkı alacağı için mahkemeye gidecekseniz arabuluculuk tutanağı gerekir; kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi üzerinden tahliye talepli takip başlatacaksanız aynı zorunluluk aranmaz.
İcra Yoluyla Tahliyede Kritik Noktalar
- Ödeme emrinde tahliye talebinin açıkça yer alması
- Kiracıya tanınan ödeme süresinin doğru hesaplanması
- Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmesi halinde izlenecek yol
- Artış oranı tartışmalıysa kabul edilen ve edilmeyen tutarın ayrıştırılması
- Banka dekontlarındaki açıklama satırlarının hangi aya sayıldığı
Yeni Bedelde Anlaşmak ile Dava Açmak
Taraflar yeni dönem bedelinde yazılı olarak anlaşırsa uyuşmazlık en hızlı biçimde kapanır ve kiracı bakımından tahliye riski ortadan kalkar. Buna karşılık emsal kira düzeyi ile mevcut bedel arasındaki fark belirginse, tespit davasının uzun vadeli getirisi anlaşmadan yüksek olabilir. Kararı verirken sözleşmenin kalan süresi, kiracının ödeme düzenindeki istikrar, taşınmazın yeniden kiralanabilirliği ve yargılama süresince işleyecek fark birlikte hesaplanmalıdır. Anlaşma yazılı yapılmalı, hangi dönemden itibaren geçerli olduğu ve ödeme takvimi açıkça belirtilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte değerlendirmeniz yerinde olur.