Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde kiraya verenin önünde birbirinden farklı iki güzergâh vardır: icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takip ve mahkemede açılan tahliye davası. Hangi yolun seçileceği, dayanılan sebebe göre değişir; yanlış güzergâh seçimi aylar süren bir gecikmeye ve yeniden ihtar çekme zorunluluğuna yol açar.
Sebep Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, tahliye talepli ilamsız takip yolu açıktır. Bu takipte borçluya gönderilen ödeme emri, kanunda belirtilen ödeme süresini ve sonuçlarını içerir; süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Buna karşılık sözleşmenin süresinin dolması, tahliye taahhüdü, kiralananın gereksinimi ya da yeniden inşa gibi TBK'da sayılan sebeplere dayanılıyorsa yol mahkemedir. İki yolu birbirine karıştırmak, dosyanın görev yönünden reddine neden olur.
Görevli ve Yetkili Merci
- Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa yeri, yani kiralananın bulunduğu yer öne çıkar.
- Tahliye talepli takipte, itirazın kaldırılması ve tahliye istemi icra mahkemesine yöneltilir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklar ayrı bir usul rejimine tabidir.
İhtar ve Bildirimlerin Belgelenmesi
Tahliye dosyalarında sonucu belirleyen en somut unsur, ihtarın hangi tarihte ve hangi içerikle tebliğ edildiğidir. İhtarnamede ödenmesi istenen dönem ve tutar açıkça gösterilmemişse, sonraki aşamada bu eksiklik giderilemez. Tahliye taahhüdüne dayanılan dosyalarda ise taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı anda mı yoksa sonradan mı düzenlendiği tartışmanın merkezine oturur; bu nedenle taahhüt belgesinin düzenlenme tarihi ve imza sirası titizlikle incelenmelidir.
Anlaşarak Çıkış mı, Yargı Kararı mı?
- Kiracının fiilen taşınma iradesi varsa, protokolle belirlenen bir çıkış tarihi icradan daha hızlı sonuç verir
- Birikmiş kira alacağı yüksekse, tahliye ile alacağın tahsili ayrı ayrı planlanmalıdır
- Kiralananda hasar iddiası varsa, çıkış öncesi tutanakla tespit yapılması sonraki tartışmayı önler
- Depozitonun mahsubu, protokolde açıkça düzenlenmezse ayrı bir uyuşmazlığa dönüşür
Zaman Yönetimi
Kiraya veren açısından her gecikmiş ay yeni bir alacak kalemi doğurur; kiracı açısından ise icra baskısı altında taşınma maliyeti artar. Bu nedenle taraflar için de en pahalı seçenek, kararsız geçen aylardır. Yol seçimi, ihtarın tebliğinden hemen sonra netleştirilmelidir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira sözleşmenizin türü, süresi ve taşınmazın niteliği farklı sonuçlar doğurabilir; adım atmadan önce sözleşme ve ihtar evrakınızla hukuki değerlendirme almanız uygun olur.