Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmaz çoğu zaman atıl kalır: satılamaz, kiraya verilemez, gerektiği gibi kullanılamaz. Ortaklığın giderilmesi bu kilidi açan yoldur; ancak sürecin ilk adımı artık doğrudan mahkeme değildir.
Dava Açmadan Önceki Zorunlu Basamak
Taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden ve kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeden reddedilir. Arabuluculuk aşamasında varılacak anlaşma, taşınmazın aynına ilişkin sonuçlar doğuracaksa tapu işlemleriyle uyumlu biçimde kaleme alınmalıdır; aksi hâlde anlaşma kâğıt üzerinde kalır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esastır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılması gerekebilir. TMK paylı ve elbirliği mülkiyetini farklı sonuçlara bağladığından, dava açılmadan önce tapu kaydındaki mülkiyet türü mutlaka kontrol edilmelidir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Kanun önceliği aynen taksime verir; bölünme fiilen ve hukuken mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya gidilir. Bu değerlendirmede öne çıkan başlıklar şunlardır:
- Taşınmazın imar durumu ve ifraz edilebilirliği
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölüm oluşturulup oluşturulamayacağı
- Paydaş sayısı ile pay oranlarının dağılımı
- Üzerindeki muhdesat ve bunun kime ait olduğu iddiası
- Şerhler, ipotek ve haciz kayıtları
Kira İlişkisi Devam Ederken
Taşınmaz kirada ise sürecin kiracıya etkisi ayrıca planlanmalıdır. TBK kapsamındaki kira ilişkisi, mülkiyet değişse dahi kendiliğinden sona ermez; satış sonrası tahliye talebi bağımsız bir hukuki süreçtir. Paydaşlar arasındaki kira gelirinin paylaşımına ilişkin uyuşmazlıklar da ortaklığın giderilmesi davasından ayrı ele alınır.
Anlaşarak Bitirmek Neden Sıklıkla Daha Avantajlı
Satış yoluyla paylaştırmada taşınmaz açık artırmayla elden çıkar ve elde edilen bedel çoğu zaman serbest piyasa beklentisinin altında kalabilir. Buna yargılama ve satış giderleri de eklendiğinde, paydaşların kendi aralarında yapacağı devir veya birlikte satış çözümü genellikle daha verimli sonuç verir. Anlaşma ihtimali tümüyle tükenmişse dava yolu kaçınılmaz hâle gelir; bu durumda sürecin uzunluğu baştan öngörülmelidir.
Kapanış
Bu açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Tapu kaydı, imar durumu ve paydaşların tutumu tabloyu değiştireceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü inceleme yapılması gerekir.