Kira uyuşmazlıklarında dosyanın kaderi çoğu zaman esasa girilmeden önce belirlenir: tahliye talebinin icra dairesinde mi yoksa mahkemede mi ileri sürüleceği, kira bedelinin tespiti isteminin hangi mahkemeye açılacağı ve zorunlu arabuluculuk basamağının atlanıp atlanmadığı. Bu rehber, tahliye ve tespit taleplerini görev, yetki ve uzlaşma-dava tercihi ekseninde ele alır.
Tahliye Talebi Hangi Yolda İlerler
Tahliye tek bir usulle değil, dayanılan sebebe göre farklı yollarla istenir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde icra dairesinde ilamsız takip başlatılıp temerrüt oluştuktan sonra icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa icra yolu ya da sulh hukuk mahkemesinde dava tercih edilebilir. Gereksinim, yeniden inşa ve imar veya kiracının aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alması gibi sebeplerde ise dava yolu esastır. Yol seçimi yanlış yapıldığında dosya esastan incelenmeden reddedilir ve yeni bir zaman kaybı doğar.
Kira Tespiti İsteminde Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; görev kuralı kamu düzenindendir ve taraf iradesiyle değiştirilemez. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de seçimlik olarak gündeme gelir ve kiralananın bulunduğu yer pek çok dosyada ifa yeri kabul edilir. Tespit isteminin yeni dönem başlamadan önce ihtar veya dava yoluyla ileri sürülmesi, tespitin o döneme etki etmesi bakımından belirleyicidir.
Uzlaşma Basamağını Atlamanın Bedeli
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu kapsamın dışında tutulmuştur. Yani aynı olayda bir talep için arabuluculuk zorunlu, diğeri için değildir. Uzlaşma ile dava arasındaki tercihte şu ölçütler yol gösterir:
- Kiracının fiilen çıkma niyeti ve taşınma takvimi var mı
- Birikmiş kira farkının miktarı, yargılama süresine değer mi
- Taşınmaz üzerinde satış veya yeniden kiralama planı ne zaman devreye girecek
- Anlaşma metni ileride icraya konabilecek açıklıkta yazılabiliyor mu
Yetki İtirazı ile Karşılaşıldığında
- İtirazın ilk itiraz olarak süresinde ve hangi mahkemenin yetkili olduğu gösterilerek ileri sürülüp sürülmediği denetlenir.
- Sözleşmede yetki kaydı varsa, tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı kontrol edilir; aksi halde kayıt geçersiz sayılabilir.
- Yetkisizlik kararı verilirse dosyanın gönderilmesi için öngörülen süre takvime işlenir, aksi halde dava açılmamış sayılır.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel çerçeve sunar; kira sözleşmesinin metni, ihtarların içeriği ve tebliğ tarihleri sonucu değiştirebilir. Kendi dosyanız için adım atmadan önce belgeleri bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmenizde yarar vardır.