Taşınmaz üzerindeki uyuşmazlıklarda dava dilekçesinin ilk satırları, yıllar sürebilecek bir yargılamanın yönünü belirler. Tapu kaydının düzeltilmesi isteniyorsa yetki kuralı katıdır ve talebin tespit mi yoksa eda niteliğinde mi kurulduğu sonucu doğrudan etkiler. Aşağıda bu iki başlık uygulama açısından ele alınmaktadır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kesin Yetkilidir
Taşınmazın aynından doğan davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki hallerinde tarafların anlaşmasıyla başka bir mahkeme yetkili kılınamaz ve yetki itirazı süresinde ileri sürülmese bile mahkeme durumu resen gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı yetki tartışması doğar; bu nedenle terekeye veya şirkete ait çok sayıda taşınmaz bulunan dosyalarda davaların ayrılması gündeme gelir. Görev bakımından ise bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Tespit Talebi mi, İptal ve Tescil mi
Salt hukuki durumun belirlenmesi isteniyorsa tespit davası açılabilir; ancak tespit hükmü tek başına tapu kaydını değiştirmez. Kaydın düzeltilmesi hedefleniyorsa talebin iptal ve tescil biçiminde kurulması gerekir. Uygulamada tespit talebiyle yetinilen dosyalarda, karar alındıktan sonra ikinci bir dava açmak zorunda kalınması sık görülen bir zaman kaybıdır. Hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle ret riski de bu noktada doğar.
Dayanak Sebep ile İspat Aracı Birbirine Bağlıdır
- Mirastan mal kaçırma iddiasında bedeller, tarafların ekonomik durumu ve satış tarihleri karşılaştırılır
- Ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ve işlem tarihindeki durum incelenir
- Vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasında vekaletnamenin kapsamı ile işlemin karşılığı değerlendirilir
- Tapu siciline güvenerek kazanan üçüncü kişinin iyi niyeti ayrı bir savunma başlığı oluşturur
Yargılama Sırasında Devir Riski ve Uzlaşma Zemini
Dava sürerken taşınmazın el değiştirmesi ihtimaline karşı ihtiyati tedbir kararı alınarak tapu kaydına şerh verilmesi istenebilir. Bu talep dilekçeyle birlikte ileri sürülmediğinde, sonraki devirler nedeniyle davanın sonucu fiilen uygulanamaz hale gelebilir. Uzlaşma yönünden ise taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin bazı istemler dava öncesi arabuluculuk basamağına tabidir; buna karşılık mülkiyetin kime ait olduğu tartışmasının çözümü çoğu zaman yargılamayı gerektirir. Anlaşma yolu seçilecekse, devir ve bedel takviminin noter huzurunda ayrıca güvence altına alınması gerekir.
Bu metin genel çerçeve sunar; tapu kaydındaki şerhler, işlem tarihleri ve dayanılan sebep sonucu değiştirir. Dava açmadan önce kayıt örneklerinin tamamının incelenmesi ve hukuki değerlendirme alınması önerilir.