Kiraya verenin en çok sorduğu soru, tahliye için hangi yolun daha hızlı olduğudur. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu sorunun tek bir cevabı yoktur; seçilecek yol hem görevli mercii hem de zorunlu arabuluculuk aşamasını değiştirir.
Tahliyenin Üç Ayrı Yolu
Birinci yol, kira bedelinin ödenmemesi üzerine icra dairesi aracılığıyla yürütülen ilamsız tahliye takibidir. İkinci yol, sözleşmeye veya kanundaki tahliye sebeplerine dayanan dava yoludur. Üçüncü yol ise tarafların yazılı tahliye taahhüdüne dayanan süreçtir. Bu üç yolun süre, delil ve muhatap bakımından gereksinimleri farklıdır; birinden diğerine geçmek çoğu zaman süreci baştan başlatmak anlamına gelir.
Arabuluculuk Hangi Yolda Zorunlu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri bu kapsamda değerlendirilmez. Dolayısıyla ödenmeyen kira nedeniyle takip başlatılacaksa arabuluculuk beklenmez; tahliye davası açılacaksa süreç arabuluculuk aşamasıyla başlar. Bu ayrımın kaçırılması, dava şartı yokluğundan ret riski doğurur.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Görev Alanı
Kira sözleşmesine dayanan tahliye, kira alacağı ve tespit talepleri kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri olmakla birlikte, sözleşmeden doğan taleplerde ifa yerinin bulunduğu mahkeme de tercih edilebilir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer, uygulamada delil toplama ve keşif kolaylığı nedeniyle ayrıca değerlendirilir. Ortak alan ve yönetim kararlarından doğan tartışmalar söz konusuysa kat mülkiyeti hükümlerine dayanan ayrı bir hat gündeme gelir.
Anlaşma Belgesinin İcrası
- Arabuluculuk anlaşma belgesinin tahliye tarihini gün olarak belirlemesi
- Birikmiş kira ve yan giderlerin kalem kalem gösterilmesi
- Depozitodan mahsup yönteminin metne yazılması
- Anlaşmaya uyulmaması hâlinde belgenin icraya konulabilir nitelikte düzenlenmesi
Kiracının fiilen taşınmaya hazır olduğu dosyalarda, üzerinde anlaşılan makul bir tahliye takvimi genellikle aylar süren yargılamadan daha iyi sonuç verir. Buna karşılık kiracı taşınmazı kullanmayı sürdürüyor ve ödeme yapmıyorsa, müzakere kaybedilen her ayın alacağı büyütmesi anlamına gelir.
Uyarı
Kira hukukunda ihtar ve tebligat tarihleri sonucu doğrudan etkiler. Buradaki genel çerçeveyi kendi sözleşmenizle karşılaştırmanız ve hukuki görüş almanız önerilir.