Apartman ve site uyuşmazlıkları, komşuluk ilişkisinin sürekliliği nedeniyle diğer taşınmaz davalarından ayrılır. Karar bir kez verildiğinde taraflar aynı binada yaşamaya devam eder; bu yüzden arabuluculuk masası, kat mülkiyeti dosyalarında sonuçtan daha fazlasını belirler. Bu rehber, görevli mahkeme analizini ve arabuluculuk tercihini birlikte ele alır.
Görevli mahkeme: kat mülkiyetinin kendine özgü rejimi
634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda, özellikle kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yer kullanımı ve yönetici işlemlerine ilişkin talepler bakımından sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir. Buna karşılık TMK kaynaklı mülkiyet ve el atmanın önlenmesi talepleri ile TBK kapsamındaki kira ilişkisinden doğan istemler farklı görev kurallarına tabi olabilir; aynı binadan doğan iki talebin farklı mahkemelere gitmesi bu nedenle olağandır.
Uyuşmazlığın türünü doğru adlandırmak
- Ortak yerin bağımsız bölüme katılması ve projeye aykırı tadilat
- Aidat ve ortak gider alacağının tahsili, gecikme tazminatı
- Kat malikleri kurulu kararının usul veya içerik yönünden iptali
- Yöneticinin hesap verme yükümlülüğü ve denetim talebi
- Rahatsızlık verici kullanım ve tahammül sınırının aşılması
Kurul kararının iptalinde süre disiplini
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebi süreye bağlıdır ve süre, toplantıda bulunan malikler ile bulunmayanlar bakımından farklı başlangıç anlarına sahip olabilir. Bu nedenle toplantı tutanağının imzalı örneği, çağrı belgesi ve karar defterine geçirilen metin en kısa sürede temin edilmelidir. Karara muhalefet edildiği tutanağa yazılmamışsa, iddianın belgelendirilmesi zorlaşır.
Arabuluculuk: ihtiyari yol, kalıcı sonuç
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının önemli bölümü, tarafların ihtiyari olarak başvurduğu arabuluculukla çözülebilir. Bu yolun asıl avantajı, mahkemenin kuramayacağı düzenlemelerin protokolde kurulabilmesidir: tadilatın belirli koşullarla yapılmasına izin verilmesi, gürültü kaynaklı şikayette saat sınırlaması, aidat borcunun takvime bağlanması gibi. Ortak gider alacağının tahsili gibi ticari işletmelerin taraf olduğu bazı taleplerde arabuluculuk dava şartı olarak da karşımıza çıkabilir; bu nedenle dava açmadan önce talebin niteliği kontrol edilmelidir.
Masaya oturmadan önce sabitlenmesi gereken veriler
Arabuluculuk, belge eksikliğiyle gidildiğinde pazarlığa dönüşür. Bu nedenle görüşme öncesinde yönetim planı hükümleri, onaylı mimari proje, aidat tahakkuk ve tahsilat listesi ile varsa teknik ölçüm raporu hazır olmalıdır. Yönetim planı çoğu uyuşmazlıkta belirleyicidir; ortak yerin kullanımına ilişkin özel hüküm varsa tartışma büyük ölçüde kapanır. Anlaşma sağlanırsa metnin icra edilebilirlik kaydı ile düzenlenmesi, ileride yeniden dava açılmasını önler.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın projedeki durumu sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce dosyanın kendi belgeleri üzerinden değerlendirilmesi önerilir.