Taşınmaz uyuşmazlıklarında tarafların anlaşma yoluyla sonuca ulaşma isteği sık görülür; ancak mülkiyetin kimde olduğuna ilişkin bir uyuşmazlıkta anlaşmanın hukuki sonuç doğurabilmesi, tapu sicilindeki kaydın değişmesine bağlıdır. Bu nedenle arabuluculuk masasına oturmadan önce yetki kuralının ve tescil rejiminin bilinmesi gerekir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Değiştirilemeyen Yetki
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir. Tapu iptali ve tescil davası bu grubun tipik örneğidir; tarafların yerleşim yeri, sözleşmenin yapıldığı yer ya da aralarındaki yetki sözleşmesi sonucu değiştirmez. Birden çok taşınmaz farklı yargı çevrelerinde ise, her biri için ayrı dava açılması ya da bağlantı kurallarının işletilmesi gündeme gelir. Görev bakımından uyuşmazlık asliye hukuk mahkemesine aittir; miras ortaklığı veya paydaşlık ilişkisinden doğan bazı talepler ise farklı mahkemelerde görülebildiğinden dava türünün baştan doğru adlandırılması gerekir.
Arabuluculuk Bu Uyuşmazlıkta Nerede Durur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi ile kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin, yani mülkiyetin kime ait olduğunun tespitine yönelik tapu iptali ve tescil talepleri bu zorunluluğun dışındadır; taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. İhtiyari süreçte varılan anlaşmanın tapuda işlem doğurabilmesi için, taşınmaz devrine ilişkin resmî şekil şartlarının ayrıca karşılanması ya da anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi ile desteklenmesi gerekir. Bu ayrım gözden kaçtığında, imzalanan metin taraflar arasında borç doğursa da tapu kaydını kendiliğinden değiştirmez.
Dava Türüne Göre Delil Kurgusu
- Muris muvazaası iddiasında: devir tarihindeki mal varlığı, satış bedelinin ödendiğine dair kayıt, murisin gelir durumu ve diğer mirasçılara yapılan devirler.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında: vekâletnamenin kapsamı, devir tarihindeki iletişim kayıtları, bedelin akıbeti.
- Ehliyetsizlik iddiasında: devir tarihine yakın tarihli sağlık kayıtları ve tedavi dosyaları.
- Ön alım ve şerhe dayalı taleplerde: tapu kayıt örneği, satış bedelinin depo edilmesi, sürelerin başlangıç tarihi.
Tedbir ve Şerh: Dava Süresince Kaydı Korumak
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı, mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Şerh konulmadan geçen sürede yapılan devir, iyiniyetli üçüncü kişiye karşı davanın sonucunu etkisiz hâle getirebilir. Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline güven ilkesine dayanan bu sonuç, dava dilekçesiyle birlikte tedbir talebinde bulunulmasını neredeyse zorunlu kılar. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki eklenti ve ortak yer kayıtları da incelenmelidir.
Anlaşmak mı, Yargılamayı Sürdürmek mi?
Taşınmaz davaları keşif, bilirkişi ve tanık aşamaları nedeniyle uzun sürer; masraf yükü de yüksektir. Buna karşılık aile içi devirlere dayanan uyuşmazlıklarda anlaşma, kayıt üzerinde kalıcı çözüm sağlayabilir. Karar verilirken tapu kaydının mevcut durumu, taşınmazın kullanım şekli ve anlaşmanın tapuda nasıl uygulanacağı birlikte değerlendirilmelidir.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Her taşınmazın kayıt geçmişi ve her uyuşmazlığın delil durumu farklıdır; dava açmadan veya anlaşma imzalamadan önce tapu kaydınızın bir hukukçu tarafından incelenmesi tavsiye edilir.