Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, sonucu geri alınamaz nitelikte olabilir: taşınmaz açık artırmayla satılabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce yapılacak tespit çalışması ve merci seçimi, sürecin en belirleyici aşamasıdır.
Görev ve Yetki: Sabit Bir Kural
Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Ortakların farklı illerde yaşıyor olması yetkiyi etkilemez. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, dosyaların ayrılması gerekebileceği baştan hesaba katılmalıdır.
Tespit Davası ile Delil Tespitini Karıştırmamak
Uygulamada iki farklı kurum aynı adla anılır. Delil tespiti, taşınmazın mevcut fiilî durumunun, muhdesatın veya kullanım biçiminin ileride değişme ihtimaline karşı kayıt altına alınmasıdır ve acele işlerdendir. Tespit davası ise bir hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun hükümle belirlenmesini amaçlar. Muhdesatın kime ait olduğu tartışmalıysa, bu husus ortaklığın giderilmesi dosyasında değil, ayrıca çözülmesi gereken bir mesele olarak karşımıza çıkabilir.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Ortaklığın giderilmesinde öncelik, taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasıdır; bu mümkün değilse satış yoluyla giderilmeye gidilir. Aynen taksim talebinin ciddiye alınabilmesi için:
- Taşınmazın imar durumu ve ifraz kabiliyeti belgelenmelidir.
- Bölünme hâlinde değer kaybı olup olmayacağı teknik olarak ortaya konmalıdır.
- Payların bölünmeye elverişli olup olmadığı hesaplanmalıdır.
- Gerekiyorsa paylar arasındaki farkın ivazla denkleştirilmesi önerilmelidir.
Bu hazırlık yapılmadan ileri sürülen aynen taksim talebi, çoğu zaman satışa giden süreci yavaşlatmaktan öteye geçmez.
Anlaşma İhtimalini Erken Ölçmek
Ortaklardan birinin diğerlerinin payını satın alması, çoğu dosyada satıştan daha avantajlı bir çözümdür; zira açık artırmada oluşan bedel, serbest piyasa değerinin altında kalabilir. Bu nedenle dava öncesinde payların güncel değeri üzerinde ortak bir değerleme yaptırılması ve yazılı teklif sunulması, hem müzakereyi hızlandırır hem ileride iyi niyetin gösterilmesini sağlar. Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanan hâllerde bu aşama zaten sürecin parçasıdır.
Süreç Boyunca Korunması Gereken Haklar
Taşınmazı fiilen kullanan ortak varsa, diğer ortakların ecrimisil talepleri ayrı bir dava konusudur ve kendi süre rejimine tabidir. Ortaklığın giderilmesi dosyası bu talepleri kendiliğinden kapsamaz.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; taşınmazın imar durumu, pay yapısı ve üzerindeki şerhler sonucu doğrudan etkiler. Satış riski bulunduğundan, adım atmadan önce tapu kaydınızın bir hukukçu tarafından incelenmesi yerinde olur.