Kira ilişkisinde artış oranı tartışması, çoğu zaman taraflar arasında yazılı bir mutabakat bulunmadığı için büyür. Kiraya veren yeni bedeli tek taraflı bildirir, kiracı eski bedeli ödemeye devam eder ve ortaya hem tahliye hem alacak riski taşıyan karmaşık bir tablo çıkar. Bu tablonun çözümü, doğru usul sırasının izlenmesine bağlıdır.
Önce Arabuluculuk: Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirilmiştir. Bu kural, kira bedelinin tespiti ve tahliye talepleri bakımından süreci baştan şekillendirir; ilamsız icra yoluyla yürütülen tahliye takipleri gibi ayrık hâller ise ayrıca değerlendirilmelidir. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava usulden reddedileceğinden, son tutanağın dosyaya konulması zorunludur.
Artış Oranının Hukuki Sınırı
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı bir üst sınıra bağlar ve bu sınır tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre belirlenir. Taraflar sözleşmede bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırmış olsa bile, sınırı aşan kısım bakımından hüküm sonuç doğurmaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın kira bedelini emsallere ve taşınmazın durumuna göre yeniden belirleyebilir. Bu ayrımın bilinmesi, hangi davanın açılacağını doğrudan belirler.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin tespiti talebi, sonucun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı bakımından zamanlamaya duyarlıdır. Dava açılmadan önce yapılacak kontroller şunlardır:
- Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kaç kez yenilendiği belirlenmelidir.
- Yeni dönem başlamadan önce usulüne uygun bir ihtar gönderilip gönderilmediği tespit edilmelidir.
- Emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu ve nitelikleriyle karşılaştırmalı biçimde derlenmelidir.
- Taşınmazın mevcut durumu, yapılan iyileştirmeler ve varsa aidat yükü belgelenmelidir.
Görevli Mahkeme ve Kat Mülkiyeti Boyutu
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer ile genel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlık ortak alan kullanımı, aidat veya yönetim planına aykırılık gibi başlıkları da içeriyorsa, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan talepler ayrı bir hukuki temele oturur ve bunların aynı dilekçede karıştırılmaması gerekir. Kiracı ile kat maliki arasındaki ilişki ile kat malikleri arasındaki ilişki farklı hükümlere tabidir.
Müzakere masasında anlaşma sağlanacaksa, yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, ödeme günü, depozitonun durumu ve gelecek yıl uygulanacak artış yöntemi tek metinde yazılmalıdır. Sözlü mutabakatla geçirilen bir kira dönemi, sonraki yıl aynı tartışmayı büyüterek geri getirir. Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir; sözleşmenin içeriği ve taşınmazın durumu sonucu değiştirebileceğinden hukuki destek almanız yerinde olur.