Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda taraflar çoğu zaman haklılıklarını tartışmadan önce, meselenin hangi mahkemeye taşınacağı sorusunda tıkanır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tespit talepleri, kendine özgü bir görev ve yetki rejimine tabidir.
Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural, talebin parasal değerinden bağımsız olarak uygulanır. Ortak yerin kapsamının, projeye aykırı yapılan bir değişikliğin ya da eklenti niteliğinin tespiti istendiğinde de aynı mahkeme yetkilidir. Buna karşılık uyuşmazlık kat mülkiyeti ilişkisinden değil, örneğin bir satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanıyorsa görev kuralı değişir; bu ayrım dilekçe hazırlanmadan önce netleştirilmelidir.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Yetki bakımından ölçüt, ana taşınmazın bulunduğu yerdir. Kat maliki başka şehirde yaşıyor olsa da dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu kural, birden çok malikin farklı illerde bulunduğu sitelerde dosyanın dağılmasını önler.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk
Yapılan düzenlemeyle, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmuş olmak dava şartı hâline gelmiştir. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Yönetim planından doğan tartışmalarda arabuluculuk, komşuluk ilişkisinin devam edeceği gerçeği nedeniyle çoğu zaman yargılamadan daha işlevlidir; ancak tespit niteliğindeki talepler bakımından anlaşmanın kapsamı dikkatle yazılmalıdır.
Tespit Talebi Nasıl Somutlaştırılır?
Tespit davası, soyut bir şikâyeti değil belirli bir hukuki durumu konu alır. Dosya kurulurken şu belgeler toplanır:
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları,
- Kat mülkiyetine geçiş belgeleri ve tapu kaydı,
- İhlale ilişkin fotoğraf, tarih bilgisi ve varsa belediye yazısı,
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları.
Projeye aykırılık iddiasında, mevcut durumun projeyle karşılaştırılması gerekeceğinden keşif ve bilirkişi incelemesi büyük olasılıkla gündeme gelir; bu nedenle talep, ölçülebilir biçimde ve hangi bölümün hangi hâle getirilmesi istendiği yazılarak kurulmalıdır.
Kurul Kararı ile Dava Arasındaki Sıra
Bazı taleplerde önce kat malikleri kurulunun karar alması beklenir; kurul kararı olmadan doğrudan dava açmak, husumet ve menfaat tartışmasına yol açabilir. Kurulda alınan karara katılmayan malikin ise karara karşı başvuru için öngörülen süreyi izlemesi gerekir. Anlaşma yolu denenirken bu sürenin işlediği unutulmamalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; her yapının projesi, yönetim planı ve fiilî kullanım biçimi farklı olduğundan, adım atmadan önce dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.