Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar kullanım veya satış konusunda anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi talebi gündeme gelir. Uygulamada dosyanın kaderini belirleyen ilk soru talebin hangi mahkemeye yöneltileceği, ikincisi ise dava öncesi uzlaşma aşamasının usulüne uygun tamamlanıp tamamlanmadığıdır. Bu iki başlık doğru kurulmazsa, esasa girilmeden usulden kayıp yaşanabilir.
Görev: Neden Sulh Hukuk Mahkemesi?
Ortaklığın giderilmesi talepleri, taşınmazın değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür. Görev kuralı kamu düzenindendir; taraflar aralarında anlaşarak başka bir mahkemeyi görevli kılamaz. Bu nedenle dava dilekçesi asliye hukuk mahkemesine verildiğinde mahkeme kendiliğinden görevsizlik kararı verir ve süreç baştan kurulmak zorunda kalır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmaz mallara ilişkin taleplerde yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir. Paydaşların ikametgâhı, tapu kaydındaki adresler veya davalıların bulunduğu il yetkiyi değiştirmez. Birden çok ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz bakımından ayrı yetki değerlendirmesi yapılması ve dosyaların buna göre planlanması gerekir.
Dava Öncesi Arabuluculuk ve Zamanlama
Taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi taleplerinde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir ve tüm hazırlık boşa gider. Son tutanağın türü de önemlidir: anlaşmama tutanağının dava dilekçesine eklenmesi, davanın açılabilir hâle gelmesinin somut kanıtıdır.
- Güncel tapu kaydı, çap ve imar durumu önceden temin edilmelidir.
- Tüm paydaşların kimlik ve adres bilgileri eksiksiz tespit edilmelidir.
- Mirasçılık söz konusuysa veraset belgesi hazırlanmalıdır.
- Muhdesat, kira geliri veya ecrimisil iddiaları ayrı başlık altında not edilmelidir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bölünme mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talebi ileri sürülecekse, imar mevzuatına uygunluk ve fiilî bölünebilirlik teknik olarak ortaya konmalıdır. Bu değerlendirme keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapıldığından, taleplerin başlangıçta net yazılması yargılama süresini doğrudan etkiler.
Uzlaşma mı, Dava mı? Karar Kriterleri
Satış yoluyla paylaştırma, taşınmazın açık artırmayla elden çıkmasına ve çoğu zaman serbest piyasa değerinin altında bedel oluşmasına yol açabilir. Bu nedenle paydaşlar arasında rızai satış, birinin diğerlerinin payını devralması veya aynen bölüşme protokolü çoğu dosyada ekonomik olarak daha korunaklıdır. Buna karşılık paydaş sayısı fazlaysa, adres tespiti güçse veya bir paydaş sürekli oyalama tutumundaysa yargı yolu belirsizliği bitiren tek seçenek olabilir. Karar verirken satış giderleri, vergi yükü, yargılama süresi ve taşınmazın gelir getirip getirmediği birlikte hesaplanmalıdır.
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her dosyanın tapu durumu, paydaş yapısı ve fiilî kullanım biçimi sonucu değiştirebilir. Taşınmazınıza ilişkin adım atmadan önce belgelerinizle birlikte bir hukukçuya danışmanız yerinde olacaktır.