Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen izale-i şuyu davası, teknik olarak basit görünse de usul hataları en çok bu dosyalarda sonucu geciktirir. Kesin yetki kuralı ve taraf teşkili, davanın omurgasını oluşturur.
Dava Açmadan Önce Gönderilen İhtarın İşlevi
Paydaşlara çekilen ihtarname, hukuken davanın ön şartı değildir; ancak üç bakımdan değer taşır. Anlaşma iradesinin denendiğini belgeler, adresi bilinmeyen paydaşların tespitine yardımcı olur ve satış yerine aynen taksim isteyen paydaşların tutumunu erkenden ortaya koyar. İhtar tebliğ edilemeyen paydaş varsa, davada tebligat sorununun büyüyeceği daha ilk aşamada anlaşılır.
Görevli Mahkeme ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar anlaşarak başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz ve mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekir; hepsini tek dosyada birleştirme çabası çoğu kez yetkisizlikle sonuçlanır.
Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Tartışması
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Ortaklığın giderilmesi talebinin bu kapsama girip girmediği uygulamada tartışmalı olduğundan, dosya açılmadan önce mahkemenin bulunduğu yerdeki yerleşik uygulamanın kontrol edilmesi, dava şartı yokluğundan ret riskini azaltır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı?
- Aynen taksim talep ediliyorsa taşınmazın bölünebilir olduğu ve değer kaybı doğmayacağı teknik veriyle desteklenmelidir.
- İmar durumu, ifraz şartları ve kat mülkiyetine geçiş imkânı belediyeden alınacak belgelerle ortaya konmalıdır.
- Tarım arazilerinde bölünme yasağına ilişkin özel düzenlemeler ayrıca gözetilir.
- Satış kararı verilmesi hâlinde satışın açık artırma ile yapılacağı ve elde edilecek bedelin paylara göre dağıtılacağı hatırda tutulmalıdır.
Dava Sürerken Anlaşma Kapısı Kapanmaz
Paydaşlar yargılamanın her aşamasında kendi aralarında devir veya takas yoluyla anlaşabilir. Satış aşamasına ulaşmış bir dosyada taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkma ihtimali, çoğu paydaş için anlaşmayı ekonomik olarak daha akılcı kılar. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte bir uzlaşma senaryosunun da hazırlanması önerilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; tapu kaydınızın ve mirasçılık durumunuzun özellikleri değerlendirmeyi değiştirebilir, dosyanızı bir avukatla incelemeniz uygun olur.