Kat mülkiyetine tabi bir yapıda çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, hakkın esasından değil süresinin kaçırılmasından kaybedilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda, kararın niteliği hem süreyi hem de görevli mahkemeyi değiştirir.
Sürenin İşlemeye Başladığı An Nasıl Tespit Edilir
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi, kanunda öngörülen kısa süreye bağlıdır ve bu süre kural olarak kararın öğrenilmesiyle başlar. Toplantıda hazır bulunan malik ile bulunmayan malik bakımından başlangıç anı farklılaşır; katılmayan malike kararın tebliği önem kazanır. Bu nedenle karar defterinin ilgili sayfası, hazır bulunanlar listesi ve tebliğ evrakı birlikte incelenmelidir. Yönetim planında toplantı ve bildirim usulüne ilişkin özel düzenleme varsa, hesap bu metne göre yapılır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer ve Görev Ayrımı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez niteliktedir. Görev bakımından ise talebin içeriği belirleyicidir: yönetim ve ortak yer kullanımına ilişkin istemler ile kurul kararının iptali sulh hukuk mahkemesinin alanına girerken, mülkiyetin kendisini ya da tapu kaydını hedefleyen talepler farklı bir görev değerlendirmesi gerektirir. Aynı dilekçede birden fazla talep birleştirildiğinde, görevsizlik nedeniyle zaman kaybı doğabilir.
Ortak Yer, Aidat ve Proje Aykırılığı Dosyalarında Belge Sırası
- Yönetim planı ve varsa tadil metinleri temin edilir.
- Onaylı mimari proje ile mevcut durum karşılaştırılır.
- Karar defteri ve işletme projesi kronolojik olarak sıralanır.
- Aidat tahakkuk ve ödeme dökümü kalem kalem ayrıştırılır.
- Aykırılığın tarihi, tanık ve görsel kayıtlarla desteklenir.
Kurul İçinde Çözüm ile Dava Açma Arasındaki Tercih
Bazı uyuşmazlıklar, yeni bir kurul toplantısıyla ya da yönetim planı değişikliğiyle çözülebilir niteliktedir. Bu yol, komşuluk ilişkisini koruması ve masrafı düşürmesi bakımından değerlendirilmeye değerdir. Ancak toplantı çağrısı beklenirken iptal süresinin dolması riski vardır; bu nedenle görüşme süreci ile süre takvimi paralel yürütülmelidir.
Anlaşma sağlanacaksa kararın karar defterine geçirilmesi, ödeme ve tadilat takviminin yazılı hâle getirilmesi gerekir. Aksi hâlde aynı konu kısa süre sonra yeniden gündeme gelir ve bu kez süre savunması karşı tarafın elinde olur.
Yukarıdaki değerlendirmeler yol gösterici niteliktedir; her yapının yönetim planı ve fiilî kullanım düzeni farklıdır. Dava veya itiraz kararı öncesinde dosyanın somut belgeleriyle birlikte hukuki destek alınması önerilir.