Kira artışı tartışmaları genellikle yeni dönemin başlamasına birkaç hafta kala alevlenir. Oysa artış oranının hukuken geçerli sayılıp sayılmayacağı, sözleşmenin yenilenme tarihine ve hangi yolun ne zaman işletildiğine bağlıdır. Zamanlama hatası, tarafları bir yıl boyunca istemedikleri bir bedele bağlı kalmaya zorlayabilir.
Artış Oranının Yasal Çerçevesi
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemin bedelinde yapılacak artışı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlar. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda ve beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise farklı bir değerlendirme rejimi devreye girer.
Kira Tespit Davasında Zamanlama
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi, yenilenecek dönemin başlangıcından belirli bir süre önce karşı tarafa bildirilmiş olmasına veya sözleşmede artış kaydı bulunmasına göre farklı sonuç verir. Bildirim yapılmadan açılan davada mahkemenin belirlediği bedel, çoğu kez izleyen kira yılından itibaren uygulanır. Bu nedenle:
- İhtarname tarihi ve tebliğ tarihi mutlaka belgelenmelidir.
- Kira dönemi başlangıcı sözleşme metninden net biçimde tespit edilmelidir.
- Ödeme dekontlarındaki açıklama alanı, fiilen uygulanan bedelin ispatında güçlü bir dayanaktır.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir; bu kural taraf anlaşmasıyla değiştirilemez. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Kiracının tacir olmadığı ilişkilerde sözleşmeye konulan yetki kaydı geçerli sayılmaz.
Dava Şartı Arabuluculuk Atlanmasın
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren uyuşmazlıklar arasındadır. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir ve geçen süre içinde hak kaybı doğabilir. Buna karşılık icra yoluyla takip ve tahliyeye ilişkin bazı özel yollar bu kapsamın dışında kalır; hangi talebin hangi yolla ileri sürüleceği baştan belirlenmelidir.
Anlaşmak mı, Dava mı
Arabuluculuk aşamasında varılan anlaşma belgesi icra edilebilirlik bakımından güçlü bir sonuç doğurur ve kira ilişkisini sürdürmek isteyen taraflar için genellikle daha ölçülü bir çözümdür. Buna karşılık taşınmazın emsal kira değeri sözleşmedeki bedelin çok üzerindeyse, tespit davası uzun vadede daha isabetli olabilir. Karar verirken tahsil riski, taşınmazın boş kalma ihtimali ve yargılama süresi birlikte tartılmalıdır.
Burada aktarılanlar genel bilgi niteliğindedir. Sözleşme metnindeki tek bir cümle sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.