Tahliye taleplerinde en pahalı hata, doğru sebebe yanlış yoldan gitmektir. Kiraya veren elindeki ihtarnameye güvenip dava açar; oysa o sebep için başka bir usul, başka bir mahkeme veya önce bir arabuluculuk aşaması gerekiyordur. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde, ihtar sonrası tahliyede yol ve merci seçimini ele alır.
Önce Tahliye Sebebini Adlandırın
Tahliyenin sebebi, izlenecek yolu belirler. Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile kiracının sözleşmeye aykırı davranışı birbirinden farklı usullere tabidir. Aynı dosyada birden çok sebep varsa, her biri için ayrı ihtar ve ayrı süre hesabı yapılmalıdır.
İhtarın Biçimi ve Süre Hesabı
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde verilecek sürenin başlangıcı, ihtarın kiracıya tebliğ tarihidir; gönderim tarihi değil. Tebligat parçası dosyada yoksa süre tartışmalıdır. İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa, ihtarların aynı kira yılı içinde ve ayrı ayrı muaccel olmuş bedeller için çekilmiş olması aranır. Toplu ve tek seferlik bir ihtar bu sebebi kurmaz.
İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
- Ödenmeyen kira için ilamsız icra yoluyla takip ve buna bağlı tahliye istenebilir; itiraz hâlinde icra mahkemesi devreye girer.
- Tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde hem icra yolu hem dava yolu tercih edilebilir.
- İhtiyaç, yeniden inşa ve imar ile aykırı kullanım sebeplerinde yol dava yoludur.
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görev sulh hukuk mahkemesindedir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri ekseninde belirlenir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; ancak icra ve iflas kanunundaki ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsam dışındadır. Bu ayrım gözden kaçtığında, doğru sebeple açılan dava usulden reddedilebilir. Hangi yolun seçileceğine karar verilirken bu filtre ilk sırada değerlendirilmelidir.
Anlaşarak Tahliye mi, Karar mı?
Kiracıyla belirli bir tarihte teslim üzerinde anlaşmak, çoğu zaman uzun bir yargılamadan hızlı sonuç verir; özellikle taşınmazın satışı veya kullanımı zaman baskısı altındaysa. Buna karşılık birikmiş kira ve kullanım bedeli yüksekse, tahliye ile alacak talebinin birlikte yürütülmesi menfaat dengesini korur. Anlaşma metnine teslim tarihi, anahtar teslim biçimi ve birikmiş borcun akıbeti açıkça yazılmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme içindir. Sözleşmenin türü, kullanım amacı ve ihtar geçmişi değiştiğinde izlenecek yol da değişir; taşınmaza ilişkin belgelerinizle birlikte hukuki destek almanız önerilir.