Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda dilekçenin içeriği kadar, hangi mahkemeye verildiği de sonucu belirler. Tapu iptal talepleri bakımından yetki kuralı taraf iradesine bırakılmamıştır; buna rağmen uygulamada dosyalar sıklıkla yanlış yerde açılır. Bu rehber, ihtarname aşamasından mahkeme seçimine kadar olan hattı yetki ekseninde inceler.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
HMK, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tapu iptali ve tescil talebi doğrudan mülkiyet hakkını konu aldığından bu kapsamdadır. Kesin yetki, tarafların yetki sözleşmesiyle değiştiremeyeceği ve mahkemenin kendiliğinden gözeteceği bir kuraldır. Birden fazla ilçede taşınmaz varsa, her biri için ayrı yer mahkemesinin yetkili olacağı ihtimali baştan hesaplanmalıdır.
Görev: Değere Bağlı Değildir
Taşınmazın aynına ilişkin davalar, dava değerinden bağımsız olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Uyuşmazlık kat mülkiyetinden doğuyorsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki bazı talepler için sulh hukuk mahkemesi görevli olabilir; bu nedenle talebin mülkiyet mi yoksa yönetim ilişkisine mi dayandığı ayrıştırılmalıdır.
İhtarname Ne İşe Yarar, Ne İşe Yaramaz
- Tapu iptal ve tescil davası için ihtar çekmek bir dava şartı değildir; ihtar olmadan da dava açılabilir.
- İhtar, temerrüt tarihini ve karşı tarafın iyiniyetli sayılamayacağı anı belgelemek bakımından değer taşır.
- Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi iddialarda ihtar, karşı tarafın savunmasını erken ortaya çıkarabilir.
- Erken çekilen ihtar, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesini hızlandırabileceğinden zamanlaması stratejik bir tercihtir.
Dava Açılmadan Önce Alınacak Önlem
- Tapu kaydının tam takyidat listesiyle birlikte güncel örneği temin edilir.
- Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi talep edilir.
- Kadastro tutanakları, akit tablosu ve varsa vekâletname örneği tapu müdürlüğünden istenir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları toplanır.
- Miras kaynaklı iddialarda mirasçılık belgesi ve tereke kayıtları dosyaya eklenir.
Yanlış Yerde Açılan Davanın Sonucu
Kesin yetki kuralına aykırı açılan davada mahkeme yetkisizlik kararı verir. Karar kesinleştikten sonra dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesi için kanunda öngörülen süre içinde talepte bulunulmazsa dava açılmamış sayılır. Bu durum, özellikle zamanaşımı veya hak düşürücü sürenin dolmak üzere olduğu dosyalarda telafisi güç sonuç doğurur. Ayrıca tedbir kararı da davanın akıbetine bağlı olduğundan koruma ortadan kalkabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; tapu kaydının durumu, devir zinciri ve iddianın hukuki temeli sonucu değiştirebilir. Dava yoluna gitmeden önce kayıtların bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.