Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz kiraya verilmişse, paydaşlar arasındaki paylaşma talebi ile kiracıya karşı yürütülen tahliye süreci çoğu zaman aynı anda gündeme gelir. Bu rehber, icra tahliye ekseninde iki sürecin nasıl ayrıştırılacağını ve hangi adımın önce atılacağını konu alır.
İki Ayrı Dava, İki Ayrı Merci
Ortaklığın giderilmesi talebi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilir ve davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ise ya sulh hukuk mahkemesinde ya da kira alacağına dayalı olarak icra dairesi üzerinden yürütülür. Bu iki yolun karıştırılması, husumet ve görev itirazlarıyla sonuçlanır.
Paydaşlardan Biri Tek Başına Tahliye İsteyebilir mi
TMK'nın paylı mülkiyette yönetime ilişkin hükümleri, kiraya verme ve kira ilişkisinin sona erdirilmesi gibi işlemleri belirli bir paydaş ve pay çoğunluğuna bağlar. Tek bir paydaşın diğerlerinin iradesi dışında başlattığı tahliye süreci, bu nedenle sonuçsuz kalabilir. Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm söz konusuysa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı hükümleri de ayrıca gözden geçirilmelidir.
İcra Yoluyla Tahliyede Kontrol Sırası
- Kira sözleşmesinin tarafları ve süresi, kiraya verenin sıfatı ile karşılaştırılır.
- Ödenmeyen kira dönemleri ve tutarları ayrı ayrı hesaplanır.
- TBK kapsamında verilmesi gereken ödeme süresi içeren ihtar usulüne uygun düzenlenip tebliğ edilir.
- Takip talebinde tahliye isteminin açıkça belirtilmiş olduğu doğrulanır.
- Ödeme emrine itiraz gelirse, itirazın kaldırılması yolu için kanıtlayıcı belgeler hazırlanır.
Satış Kararının Kiracıya Etkisi
Ortaklığın giderilmesi davası satış yoluyla sonuçlandığında, taşınmaz üzerindeki kira ilişkisinin akıbeti alıcı bakımından ayrı bir konudur. Bu nedenle satış aşamasına gelmeden önce kira ilişkisinin durumu netleştirilmezse, ihale sonrası yeni bir uyuşmazlık doğar. Şartnamede kira ilişkisine dair bilginin yer alması, sonraki tartışmaları azaltır.
Aynen Taksim mi, Satış mı: Uzlaşma Ekseni
Paydaşlar arasında anlaşma sağlanabiliyorsa, taşınmazın aynen bölünmesi ya da bir paydaşın diğerlerinin payını devralması, satış yoluyla değer kaybına uğramaktan daha avantajlı olabilir. Bu değerlendirme yapılırken taşınmazın imar durumu, bölünebilirliği ve güncel değeri birlikte ele alınmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Paydaş sayısı, tapu kaydı ve kira sözleşmesinin içeriği sonucu değiştirebileceğinden, işlem yapmadan önce dosyanızın incelenmesinde yarar vardır.