Kira bedelinin yenilenmesi çoğu zaman bir mektupla başlar ve mahkemede biter. Oysa gönderilen ihtarın zamanı ve içeriği, açılacak kira tespit davasının hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını belirler. Bu nedenle artış tartışmasında asıl teknik mesele, oran değil takvimdir.
Artış Oranının Yasal Üst Sınırı
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemin bedeli için bir tavan öngörür: taraflar sözleşmeyle bir artış kararlaştırmış olsalar bile, bu artış bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmeye yazılan daha yüksek bir oran, bu sınırı aşan kısmı bakımından kiracıyı bağlamaz.
İhtarın Zamanı Neden Kritiktir?
Kira bedelinin tespiti istenirken, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya bir ihtar gönderilmiş olması ya da sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunması, mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemden itibaren geçerli olmasını sağlar. İhtarın geç gönderilmesi, dava kazanılsa bile yeni bedelin bir sonraki döneme sarkmasına yol açar. Bu, çoğu dosyada bir yıllık gelir farkı demektir.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir. Kira alacağının tahsili için icra takibi tercih edilmişse, itiraz üzerine yürütülecek süreçte de aynı görev kuralı belirleyici olur.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Farklı Ölçüt
Kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde bedel, yalnızca endeks sınırıyla değil; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir. Bu davalarda bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması dosyanın merkezine yerleşir; kiraya verenin emsal taşınmaz listesini erkenden hazırlaması sürecin uzunluğunu doğrudan etkiler.
Dava Yerine Protokol Yapmanın Sınırları
- Anlaşılan yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağının yazılması
- Ödeme günü ve gecikme hâlinde uygulanacak sonucun belirlenmesi
- Depozitonun güncellenip güncellenmeyeceği
- Aidat, vergi ve sigorta gibi yan giderlerin kimde kalacağı
- Protokolün süresi ve sonraki yıl artışının nasıl hesaplanacağı
Kapanış
Bu rehber genel çerçeveyi aktarır; sözleşmenizin tarihi, kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Yeni dönem yaklaşırken ihtar takviminizi bir hukukçuyla birlikte kontrol etmeniz önerilir.