Kat mülkiyetine tabi yapılarda ödenmeyen aidat, sadece bir alacak sorunu değil, yönetim düzeninin sürdürülebilirliği sorunudur. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yöneticinin elindeki araçlar sınırlı ama etkilidir; buna karşılık usul hatası yapıldığında takip itirazla durur ve süreç aylarca uzar. Bu rehber, aidat alacağının takibinden tahliye talebine uzanan adımları ve uzlaşma ile dava arasındaki tercihi ele alır.
Takibin Dayanağını Hazırlamak
Aidat takibinin gücü, kat malikleri kurulu kararına ve işletme projesine dayanmasından gelir. Bu nedenle takipten önce; kurul kararının usulüne uygun alındığı, işletme projesinin bağımsız bölüm maliklerine tebliğ edildiği ve gecikme tazminatının hangi orana göre hesaplandığı belgelenmelidir. Tebliğ edilmemiş bir projeye dayanan talep, itiraz karşısında zayıf kalır.
İtirazla Karşılaşınca İzlenecek Yol
- İtirazın kapsamı belirlenir: borcun tamamına mı, gecikme tazminatına mı yönelik?
- Elde belge niteliğinde karar ve proje varsa itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur.
- Belge yetersizse itirazın iptali davası ile genel yargılamaya geçilir.
- Aynı bağımsız bölüm için birden çok döneme ilişkin takip varsa dosyalar birleştirilerek yönetilir.
Kiracı Varsa Sorumluluk Zinciri
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, kiracı ile malik arasındaki iç ilişki yönetime karşı sorumluluğu tek başına ortadan kaldırmaz. Yönetimin muhatabı belirlenirken kira sözleşmesi, yönetim planı ve kurul kararı birlikte okunmalıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye ise ayrı bir yoldur; kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye talepli takip yapılabileceği gibi, sözleşme koşullarına göre dava yolu da tercih edilebilir.
Çekilmezlik Nedeniyle Dava İmkânı
Kat Mülkiyeti Kanunu, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen ya da diğer maliklerin hakkını sürekli ihlal eden malik bakımından ağır bir yaptırım öngörür. Bu yola başvurulabilmesi için ihlallerin süreklilik göstermesi ve uyarıların belgelenmesi gerekir; tek bir gecikme bu talebi karşılamaz. Kiracı hakkında ise yönetim planına ve kanuna aykırı kullanım nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde talepte bulunulması gündeme gelir.
Toplu Uzlaşma Neden İşe Yarar?
Aynı apartmanda birden çok borçlu varsa, her dosyayı ayrı yürütmenin gideri tahsil edilecek tutarı aşabilir. Yönetim kurulunun onayıyla yapılan taksitli ödeme protokolleri, hem tahsilat oranını yükseltir hem de komşuluk ilişkisini korur. Protokolde ödenmeyen taksit hâlinde takibin kaldığı yerden süreceği kaydı yer almalıdır.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; yönetim planının içeriği, kurul kararının şekli ve bağımsız bölümün kullanım durumu sonucu etkilediğinden, takip başlatmadan önce dosyanın hukuki değerlendirmeye sunulması önerilir.