Aynı taşınmaz üzerinde hem bir tapu iptal ve tescil talebinin hem de fiilî kullanımı sona erdirmeye yönelik bir tahliye takibinin yürüdüğü dosyalar, uygulamada en çok karıştırılan durumlardan biridir. TBK kira hükümleri, TMK mülkiyet düzeni ve 634 sayılı kanunun kat mülkiyetine ilişkin kuralları birlikte devreye girdiğinde, hangi talebin hangi mercide ileri sürüleceği ayrıca planlanmalıdır.
İki Davanın Konusu Aynı Değildir
Tapu iptal ve tescil davası mülkiyetin kime ait olduğunu belirler; tahliye takibi ise taşınmazın zilyetliğini düzenler. Bu nedenle mülkiyet uyuşmazlığının varlığı, kira ilişkisine dayalı tahliye talebini kendiliğinden askıya almaz. Kiracının, mülkiyetin tartışmalı olduğunu ileri sürerek kira ödememesi çoğunlukla lehine sonuç doğurmaz; ödemenin tevdi mahalline yapılması gündeme gelebilir.
Tapu Kaydının Korunması
- Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi verilmesinin talep edilmesi
- Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimalinin değerlendirilmesi
- İyiniyetli üçüncü kişi tartışmasının önüne geçilmesi
- Taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz kayıtlarının güncel olarak izlenmesi
Şerh talep edilmediğinde, dava kazanılsa dahi taşınmazın el değiştirmiş olması nedeniyle sonuç fiilen elde edilemeyebilir. Bu, mülkiyet davalarında en pahalı ihmaldir.
Kira Alacağına Dayalı Tahliye Takibinde Sıra
- Tahliye talepli takip başlatılır ve ödeme emri tebliğ edilir.
- Borçlu itiraz ederse itirazın kaldırılması ve tahliye için icra mahkemesine başvurulur.
- Kira sözleşmesindeki imza inkâr ediliyorsa, mahkemenin inceleme yetkisinin sınırı gözetilir.
- Tahliye kararı alındığında icra dairesi aracılığıyla infaz aşamasına geçilir.
Muvazaa İddiasının İspatı
Devrin görünürde yapıldığı iddia ediliyorsa, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumu, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark ve devirden sonra taşınmazı kimin kullandığı bir arada değerlendirilir. Banka kayıtları, elektrik ve su aboneliklerinin kime ait olduğu, kira gelirlerinin kimin hesabına geçtiği bu iddianın somut dayanaklarıdır.
Uzlaşmayı Değerlendirmek
Taraflar aile bağı veya uzun süreli ticari ilişki içindeyse, mülkiyetin devri ile kullanımın belirli süre sürdürülmesini birleştiren çözümler yargılamadan hızlı sonuç verebilir. Böyle bir anlaşmada devir, ödeme ve boşaltma tarihleri aynı belgede birbirine bağlanmalı, tapu işleminin hangi anda yapılacağı açıkça yazılmalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kayıtları ve fiilî kullanım verileri dosyaya özgü olduğundan, adım atmadan önce hukuki görüş almanız isabetli olur.