Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında ilk akla gelen izale-i şuyu davasıdır. Oysa güncel düzenlemeyle bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyeti ilişkilerinde 634 sayılı Kanun uygulamasının kesiştiği bu dosyalarda arabuluculuk, çoğu zaman satış yoluyla paylaştırmadan daha iyi sonuç verebilecek bir aşamadır.
Arabuluculuğa hazırlıksız gitmenin bedeli
Bu süreçte masaya belgesiz oturmak, oturumu bir kaç dakikada bitirir. Hazırlık, en az üç başlıkta yapılmalıdır: taşınmazın güncel tapu ve imar durumu, taşınmazdan fiilen kimin nasıl yararlandığı, ve paylaşımın fiilen mümkün olup olmadığı. Aynen taksimin teknik olarak mümkün olduğu bir taşınmazda satış baskısı kurmak, karşı tarafı masadan kaldırır; buna karşılık bölünemez bir taşınmazda aynen taksim ısrarı da sonuçsuz kalır.
Masaya taşınacak çözüm seçenekleri
- Bir paydaşın diğerlerinin payını, bağımsız değerleme üzerinden devralması.
- Aynen taksim mümkünse ifraz ve gerekiyorsa denkleştirme bedeli ile paylaşım.
- Taşınmazın birlikte ve belirli bir takvimle serbest piyasada satılması.
- Kat karşılığı veya kira geliri üzerinden kurulan geçici bir kullanım düzeni.
- Geçmiş dönem kullanım, vergi ve bakım giderlerinin mahsuplaşması.
Süreci yürütürken izlenecek adımlar
- Tüm paydaşları ve varsa mirasçı sıfatıyla dahil olması gerekenleri eksiksiz belirleyin.
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhleri baştan tabloya alın.
- Bağımsız bir değerleme raporunu görüşmeden önce hazırlatın.
- Anlaşma metninde tapu devri, bedelin ödenme takvimi ve teslim koşullarını ayrı ayrı yazın.
- Anlaşma sağlanamazsa, oturumdaki teklifleri ve gerekçeleri dava dosyasına taşımak üzere kaydedin.
Anlaşmak mı, davayı beklemek mi
Dava yoluyla paylaştırmada tipik sonuç, taşınmazın açık artırma ile satılmasıdır ve bu satışta oluşan bedel, serbest piyasa değerinin altında kalabilir. Buna satış giderleri ve yargılamanın süresi eklendiğinde, arabuluculukta üzerinde uzlaşılan bir devir bedeli çoğu zaman daha iyi bir sonuç doğurur. Öte yandan bir paydaş sürekli oyalama tutumundaysa, görüşmeleri uzatmak yalnızca fiili kullanımı sürdürene yarar. Bu nedenle görüşme takvimine baştan bir sınır konulmalıdır.
Kısa not
Bu içerik genel bilgi verir. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı sonucu doğrudan etkiler. Masaya oturmadan önce değerleme ve tapu kayıtları üzerinden hukuki bir hazırlık yapılması önerilir.