Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar çoğu zaman bir tahliye tehdidiyle birlikte gelir. Kiraya veren artırılmış bedeli talep eder, kiracı eski bedeli ödemeye devam eder ve aradaki fark kısa sürede "ödenmeyen kira" olarak takibe konur. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde kira artışı uyuşmazlığında icra yoluyla tahliye riskini ve itiraz adımlarını ele alır.
Artış Talebinin Geçerliliği Nasıl Denetlenir
İlk incelenecek konu, artışın sözleşmedeki hükme mi yoksa kanuni sınıra mı dayandığıdır. Sözleşmede öngörülen artış oranı kanunun çizdiği sınırı aşıyorsa, talep bu sınıra kadar geçerli sayılır. İkinci konu, artış talebinin kiracıya ne zaman ve nasıl bildirildiğidir. Yazılı bildirim yapılmadan tek taraflı olarak yükseltilen bedelin ödenmemesi, doğrudan temerrüt sonucu doğurmaz.
Kiracının İlk Gün Yapması Gerekenler
- Ödeme emrinin tebliğ tarihini ve içeriğini kayda geçirmek
- Takibe konu dönemler ile fiilen yapılan ödemeleri karşılaştıran bir tablo hazırlamak
- Banka dekontlarında açıklama kısmının hangi ayı gösterdiğini denetlemek
- Artış bildiriminin tebliğ edilip edilmediğini araştırmak
- Depozito ve ortak gider kalemlerinin kira alacağından ayrıştırılıp ayrıştırılmadığını incelemek
İtirazın Kurulmasında Sıra
- Borcun tamamına mı yoksa yalnızca artış farkına mı itiraz edileceği belirlenir.
- Kabul edilen tutar varsa açıkça gösterilir; belirsiz itirazdan kaçınılır.
- Kira sözleşmesindeki artış hükmünün geçerliliğine ilişkin gerekçe yazılır.
- Ödemelerin yapıldığına dair belgeler tarih sırasıyla dosyaya eklenir.
- Tahliye talebi bulunuyorsa, buna ilişkin savunma ayrı başlık altında hazırlanır.
Tahliye Riskini Ayrı Bir Başlık Olarak Yönetmek
Kira bedelinin ödenmemesi iddiası, alacağın tahsilinden bağımsız olarak tahliye sonucunu da doğurabilir. Bu nedenle kiracının, tartışmalı artış farkı dışındaki güncel kirayı düzenli ödemeye devam etmesi ve ödemelerini hangi döneme ilişkin olduğunu belirterek yapması önemlidir. Açıklamasız ödemeler, alacaklı tarafından en eski borca mahsup edilerek güncel dönemin ödenmemiş gibi görünmesine yol açabilir.
Uyarlama Görüşmesi mi, Yargılama mı?
Taraflar arasında yeni bir bedel üzerinde anlaşma, çoğu zaman her iki taraf için de tahliye ve tahsil riskini birlikte kapatır. Anlaşma yazılı yapılmalı; yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olduğu, geçmiş dönem farklarının akıbeti ve tahliye talebinden vazgeçilip vazgeçilmediği açıkça belirtilmelidir. Bu noktalar yazılmadığında, kapatıldığı sanılan uyuşmazlık kısa süre içinde yeniden takibe dönüşebilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin metni, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişiniz sonucu değiştirebileceğinden, ödeme emri elinize ulaştığında gecikmeden hukuki destek almanız önerilir.