Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde, tartışma çoğu zaman satış mı aynen taksim mi sorusuyla başlar. Bu sorunun cevabı ise taşınmazın fiilî durumuna bağlıdır. TMK, TBK ve kat mülkiyetini düzenleyen 634 sayılı Kanun ekseninde ilerleyen bu yazı, ortaklığın giderilmesi öncesinde tespitin neden belirleyici olduğunu ele alıyor.
Tespit, Sonraki Davanın Zeminini Kurar
Taşınmazın mevcut hâli zamanla değişir: yapı eklenir, kiracı girer, muhdesat oluşur, tarım arazisinde kullanım biçimi farklılaşır. Dava sürerken bu değişiklikler yaşandığında, tarafların ilk durumu ispatı güçleşir. Mevcut durumun mahkeme aracılığıyla tespiti, ileride yapılacak değerleme ve taksim tartışmasının sabit bir başlangıç noktasına oturmasını sağlar.
Tespitte Neyin Belirlenmesi İstenmeli?
- Taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve zeminde fiilen kullanılan alanların krokili gösterimi.
- Üzerindeki yapı ve dikili unsurların kim tarafından, hangi dönemde meydana getirildiği.
- Aynen taksimin fiilen mümkün olup olmadığı; mümkünse hangi bölümlemeyle.
- İmar durumu, ifraz kabiliyeti ve varsa kısıtlamalar.
- Kullanımda olan bölümler ile boş bölümlerin ayrı ayrı gösterilmesi.
Muhdesat Tartışmasının Erken Ele Alınması
Paydaşlardan birinin kendi imkânlarıyla yaptığı bina ya da diktiği ağaçlar, satış hâlinde bedelin paylaştırılmasını doğrudan etkiler. Bu iddianın belgelenmesi zaman alır: yapı ruhsatı, fatura, tanık beyanı ve fotoğraf kayıtları gerekir. Ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra bu belgeleri toplamaya başlamak, çoğu zaman geç kalınan bir hazırlıktır.
Kat Mülkiyetli Yapılarda Farklı İşleyen Nokta
Taşınmaz kat mülkiyetine geçmişse, bağımsız bölümler zaten ayrılmış demektir ve tartışma çoğunlukla ortak alanların kullanımı ile yönetim planına kayar. Bu durumda ortaklığın giderilmesi talebi yerine, yönetim planı ve ortak yer uyuşmazlıklarına ilişkin yollar gündeme gelir. Yanlış yolun seçilmesi, aylar süren bir yargılamanın sonunda usulden sonuçlanmasına yol açabilir.
Paydaşlar Arasında Anlaşma Denenirken
Paydaşların kendi aralarında yapacağı taksim, satış yoluyla giderilmeye göre genellikle daha yüksek ekonomik değer sağlar. Ancak bu görüşmeler sürerken taşınmaz üzerinde yeni işlemler yapılabilir, paylar üçüncü kişilere devredilebilir ve tablo tümüyle değişebilir. Bu nedenle anlaşma arayışı sürdürülürken, mevcut durumun belgelenmesi ve gerekirse taşınmazın devrini sınırlayan koruyucu adımların değerlendirilmesi yerinde olur.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, tapu kaydı ve imar durumu izlenecek yolu değiştirdiğinden, tapu ve belediye kayıtlarınızla birlikte bir hukukçudan görüş almanız önerilir.