Apartman ve site yönetimlerinde çıkan anlaşmazlıklar, komşuluk ilişkisinin sürekliliği nedeniyle diğer uyuşmazlıklardan ayrılır: taraflar dava bittikten sonra da aynı binada yaşamaya devam eder. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK çerçevesinde bu rehber, arabuluculuk aşamasını ve kat malikleri kurulu kararına itirazı ele alır.
Uyuşmazlığın Türünü Belirlemek
- Aidat ve ortak gider alacağına ilişkin talepler,
- Ortak alanın kullanımına, projeye aykırı tadilata ve eklentilere ilişkin uyuşmazlıklar,
- Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanılması,
- Yöneticinin işlemlerine ve hesap verme yükümlülüğüne ilişkin itirazlar,
- Gürültü, koku ve benzeri komşuluk hukukuna dayanan talepler.
Her başlık farklı bir hukuki dayanağa ve farklı bir ispat yüküne oturur; tek bir dilekçede birbirine karıştırıldığında talepler zayıflar.
Dava Şartı Arabuluculuk
Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Görüşmede yönetimi temsil edecek kişinin yetkisinin belgelenmiş olması gerekir; yetkisiz katılım, tutanağın sonraki aşamada tartışılmasına yol açar. Anlaşma sağlanırsa, alınacak tedbirlerin takvimi ve masraf paylaşımı tutanakta somut biçimde yazılmalıdır.
Kurul Kararının İptalinde Süre
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal başvurusu, kanunda öngörülen sürelere tabidir ve toplantıya katılanlar ile katılmayanlar bakımından başlangıç anı farklı işleyebilir. Toplantıdan haberdar edilmeyen malikin durumu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle çağrı belgeleri, imza sirküleri ve karar defteri örneği dosyanın ilk toplanacak belgeleridir. Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması, kararın kendisini tartışmalı hale getirebilir.
Delilin Binadan Toplanması
Projeye aykırılık iddiasında mimari proje ve onaylı kat planı, tadilat iddiasında öncesi ve sonrasını gösteren tarihli görüntüler, ortak gider tartışmasında ise yönetim planındaki paylaşım kuralı ile banka hareketleri belirleyicidir. Yönetim planı, birçok uyuşmazlıkta kanundan önce bakılması gereken metindir ve tapu müdürlüğünden temin edilebilir.
Anlaşma ile Yargılama Arasında Seçim
Arabuluculukta varılan anlaşma, komşuluk ilişkisini sürdürmek bakımından çoğu zaman daha işlevlidir; ayrıca uygulanabilir bir takvime bağlandığında hızlı sonuç verir. Buna karşılık projeye aykırı yapının eski hale getirilmesi gibi taleplerde, taahhüdün yerine getirilmemesi ihtimali yüksekse yargılama yolunun açık tutulması gerekir. Anlaşma metnine denetim ve süre hükmü konulması bu riski azaltır.
Son Not
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Yönetim planı hükümleri her binada farklı olduğundan, başvuru yolu seçilmeden önce plan metninin incelenmesi ve hukuki destek alınması önerilir.