Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde, dava açmadan önce arabuluculuğa gidilmesi gerektiğinden sürecin ilk kritik anı mahkeme salonunda değil, arabuluculuk masasında yaşanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri hangi sebebe dayanıldığını belirlerken, masaya hazırlıksız gelinmesi çoğu zaman aylarca süren bir gecikme doğurur.
Tahliye Sebebini Baştan Kilitlemek
Temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya sözleşmeye aykırılık; bunların her biri farklı bir ispat düzeni ve farklı bir zamanlama gerektirir. Arabuluculuk başvurusunda dayanılan sebep ile sonradan açılacak davadaki sebebin örtüşmesi beklenir. Sebep belirlenmeden yapılan başvuru, karşı tarafa savunma hazırlama imkânı verirken talep sahibini bağlar.
İhtar ve Bildirimleri Denetlemek
Pek çok dosya esasa girilmeden, ihtarın usulüne uygun olmaması nedeniyle sonuçsuz kalır. Denetlenmesi gereken noktalar şunlardır:
- İhtarın kime, hangi adrese ve hangi tarihte tebliğ edildiği
- Ödenmeyen dönemlerin ayrı ayrı ve açıkça gösterilip gösterilmediği
- Verilen sürenin metinde belirtilip belirtilmediği
- Birden fazla kiracı varsa hepsine bildirim yapılıp yapılmadığı
- Tahliye taahhüdü varsa düzenlenme tarihinin sözleşmeyle ilişkisi
Kat Mülkiyeti Boyutunu Atlamamak
Taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, uyuşmazlık yalnızca kiraya veren ile kiracı arasında kalmayabilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kullanım kuralları, yönetim planı hükümleri ve ortak alan tartışmaları, sözleşmeye aykırılık iddiasının dayanağını oluşturabilir. Yönetim kararları ve şikâyet tutanakları bu ihtimalde dosyanın asli delilidir.
Arabuluculuk Oturumuna Hazırlık
Masaya gelirken sayısal bir tablo hazırlanması, görüşmenin seyrini değiştirir: ödenen ve ödenmeyen dönemler, güncel kira bedeli, depozito durumu ve varsa hasar kalemleri. Anlaşma sağlanacaksa metnin icra edilebilir olması gerekir; tahliye tarihi, anahtar teslim yeri, birikmiş borcun ödeme takvimi ve tarihe uyulmaması hâlinde uygulanacak sonuç açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bir anlaşma, tarafları yeni bir sürece taşır.
Anlaşmama Hâlinde Dava Hazırlığı
Anlaşmama tutanağı alındığında, dava dilekçesinin bu tutanaktaki taleple uyumlu olması gerekir. Kira bedelinin tespiti veya birikmiş alacak talebi tahliyeyle birlikte istenecekse, bunların ayrı kalemler hâlinde gösterilmesi yerinde olur. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'ndan doğan mülkiyet iddiaları varsa bunların ayrı bir dosyada tartışılacağı unutulmamalıdır.
Yukarıdaki adımlar genel işleyişi anlatır. Sözleşmenin yapıldığı tarih ve tahliye sebebi, süre ile ispat düzenini doğrudan etkilediğinden, hareket etmeden önce sözleşmenin ve bildirimlerin incelenmesi tavsiye edilir.