Tapu iptali ve tescil talepleri, tarafların yıllara yayılan aile veya ortaklık ilişkilerinden doğar; bu yüzden çoğu dosyada gerçek mesele hukuki nitelendirmeden önce paylaşımın kendisidir. Arabuluculuk masası, doğru hazırlanıldığında bu paylaşımı yargılamadan çok daha hızlı sonuca bağlayabilir. Aşağıda masaya oturmadan önce tamamlanması gereken hazırlık ve anlaşma metninin kurulma biçimi ele alınmaktadır.
Masaya Oturmadan Önce Toplanacaklar
- Tapu kayıtları ile takyidat belgesinin güncel örneği
- Tapu müdürlüğündeki resmî akit ve devir evrakı
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Taşınmaz kat mülkiyetine tabiyse 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı ve proje belgeleri
- Zilyetliğin kimde olduğunu gösteren abonelik, vergi ve kira kayıtları
Bu belgeler toplanmadan yapılan görüşmede taraflar rakam konuşur ama hakkın kapsamını bilmez; sonuçta ortaya çıkan mutabakat uygulanabilir olmaz.
Uyuşmazlığın Hukuki Zeminini Belirlemek
Tapu iptali talebi muvazaa, ehliyetsizlik, vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması ya da inançlı işlem gibi farklı temellere dayanabilir. TMK ve TBK çerçevesinde her temelin ispat aracı farklıdır: bedelin ödenmediği iddiası banka kayıtlarıyla, ehliyet tartışması sağlık kayıtlarıyla yürür. Arabuluculukta pazarlık gücü, hangi temelin belgeyle desteklendiğine göre şekillenir.
Anlaşma Belgesinde Bulunması Gerekenler
- Hangi taşınmazın, hangi hisse oranıyla kime devredileceği
- Devrin hangi tarihe kadar tapuda gerçekleştirileceği
- Ödeme yapılacaksa tutarın, taksitlerin ve gecikme sonucunun yazılması
- Üzerindeki ipotek, haciz veya şerhlerin kimin tarafından kaldırılacağı
- Zilyetliğin fiilen ne zaman devredileceği
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından tarafların durumu
Taşınmaz mülkiyetinin geçişi tapu siciline tescil ile gerçekleştiğinden, anlaşma metni tek başına mülkiyeti devretmez; belgenin tapu işlemine dönüşmesini sağlayacak takvim mutlaka yazılmalıdır.
Anlaşma ile Dava Arasındaki Tercih
Yargılama yolu, muvazaa iddiasının tanık ve bilirkişiyle araştırılmasına imkân verir ama süreç uzundur ve taşınmaz üzerindeki tasarruf riski devam eder. Bu riski azaltmak için dava yolunda tedbir şerhi düşünülmelidir. Arabuluculuk ise özellikle aile içi paylaşımlarda ilişkileri koruyarak sonuç alır; buna karşılık taraflardan birinin belgeleri sakladığı dosyalarda erken anlaşma, eksik bilgiyle imza atmak anlamına gelebilir.
Bilgilendirme
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın hukuki durumu ve devrin şekli sonucu değiştirir. Anlaşma belgesini imzalamadan önce metnin gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukatça kontrol edilmesi yerinde olur.