Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar, taraflar arasındaki ilişkinin sürmesi gereken bir alanda doğar. TBK kira hükümleri ile TMK esasları çerçevesinde yürüyen bu süreçte, dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının doğru yönetilmesi çoğu zaman sonucu belirler. Taşınmaz bir kat mülkiyeti rejimine tabiyse, 634 sayılı Kanundan doğan yönetim giderleri de tartışmanın parçası hâline gelebilir.
Görüşmeye Hazırlıksız Gitmenin Maliyeti
Arabuluculuk oturumu, tarafların birbirini ikna etmeye çalıştığı serbest bir sohbet değildir. Masaya sayısal bir dayanakla oturmak gerekir. Kiraya veren için bu, emsal kira düzeyini gösteren somut veriler; kiracı içinse taşınmazın mevcut durumu, yapılan masraflar ve kira ilişkisinin süresine dair kayıtlardır.
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa sonraki yazılı değişiklikler.
- Ödemelere ilişkin banka kayıtları ve ödeme düzenini gösteren dekontlar.
- Taşınmazın konumu ve niteliğiyle karşılaştırılabilir emsallere ilişkin veriler.
- Kiracının yaptığı ve belgelenebilen kalıcı iyileştirme giderleri.
Anlaşmak mı, Dava Açmak mı?
Kira uyuşmazlıklarında anlaşma, ilişkiyi sürdürülebilir kıldığı için genellikle tercih edilir. Öte yandan görüşmenin uzaması, uyuşmazlığın büyümesine ve tahliye tartışmasına dönüşmesine yol açabilir. Karar verirken şu soru sorulmalıdır: masada önerilen bedel, yargılama süresince ödenecek tutar ve masraflarla birlikte değerlendirildiğinde gerçekten dezavantajlı mı?
Anlaşma Belgesini Uygulanabilir Yazmak
Varılan mutabakatta yalnızca yeni kira bedeli değil; bedelin hangi aydan itibaren geçerli olacağı, sonraki dönemlerde artışın nasıl hesaplanacağı ve yan giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Bu ayrıntılar belirsiz bırakıldığında, kısa süre sonra aynı tartışma yeniden başlar.
Anlaşma Sağlanamazsa
Görüşmenin olumsuz sonuçlanması hâlinde dava aşamasına geçilir. Bu aşamada dosyanın gücünü belirleyen şey, arabuluculuk sürecinde toplanmış olan emsal verileridir. Bu nedenle görüşmeye hazırlık, aynı zamanda dava hazırlığıdır. Ayrıca kira ilişkisi sürerken ödemelerin aksatılmaması, karşı tarafın elini güçlendirecek ayrı bir uyuşmazlık doğmasını önler.
Uygulamada Sık Yapılan Hata
Taraflar çoğu zaman yeni bedeli sözlü olarak kabul edip yazılı hâle getirmez. Sonraki dönemde ödenen tutarın hangi mutabakata dayandığı tartışmalı hâle gelir. Her mutabakat, kısa da olsa yazılı bir metne bağlanmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır ve her taşınmazın koşulları farklıdır; kira ilişkinize ilişkin adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar bulunur.