Apartman ve site uyuşmazlıklarında tarafların en çok tartıştığı konu, ortak yer–bağımsız bölüm ayrımı ile projeye aykırı kullanımdır. Bu tür ihtilaflarda dava açmadan önce mevcut durumun kayıt altına alınması, sonradan yapılacak değişikliklerin delili yok etmesini önler. Bu rehber, tespit aşamasını ve kat malikleri kurulu kararına karşı izlenecek yolu ele alır.
Önce Hukuki Durumun Belgeyle Ortaya Konması
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından bir yerin ortak yer sayılıp sayılmadığı, öncelikle onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir. Bu nedenle ilk iş, tapu müdürlüğünden proje ve yönetim planı örneğinin temin edilmesidir. Fiilî kullanım ne kadar eski olursa olsun, projeye aykırılık tespit edildiğinde eski kullanım tek başına hak doğurmaz.
Delil Tespiti Neden Dava Öncesi Yapılır?
- Su sızıntısı, çatı akıntısı ve ısı yalıtımı gibi durumlar mevsime bağlı olarak kaybolabilir
- Projeye aykırı imalatlar dava sırasında geri alınıp durum değiştirilebilir
- Zararın kaynağı, onarım yapıldıktan sonra artık gösterilemez hale gelir
HMK kapsamındaki delil tespiti yolu, bilirkişi eliyle mevcut durumun kayda alınmasını sağlar ve sonraki davada hesaplamanın çıkış noktası olur.
Kurul Kararına Karşı İtiraz
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ve yeter sayının sağlanıp sağlanmadığı incelenir.
- Karara katılmayan malikin muhalefeti tutanağa yazılı olarak geçirilir.
- Kararın yönetim planına ve kanuna aykırı yönü, madde madde belirlenir.
- İptal talebi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.
- Kararın uygulanması hâlinde doğacak zarar somutlaştırılarak tedbir istenir.
Aidat ve Gider Uyuşmazlıklarıyla İlişki
Ortak gider paylaşımına ilişkin ihtilaflarda, giderin niteliğine göre paylaşım kuralı değişir; bazı giderler arsa payına, bazıları ise eşit veya kullanım esasına göre dağıtılır. Yönetim planında bu konuda özel düzenleme varsa öncelikle o uygulanır. TMK'nın taşınmaz mülkiyetine ilişkin genel hükümleri, kat mülkiyeti düzenlemesinin boşluk bıraktığı noktalarda tamamlayıcı rol oynar. Aidat alacağının takibi ile projeye aykırılığın giderilmesi talebi ayrı dosyalarda ilerler; birinin sonucu diğerini kendiliğinden etkilemez.
Uzlaşma Masası ve Yargı Yolu
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının işletilmesi gerekebilir; bu aşama, komşuluk ilişkisinin sürdürüleceği dosyalarda ayrıca değerlidir. Anlaşma metninde onarımın kim tarafından, hangi takvimde ve hangi standartta yapılacağı yazılmadığında, aynı uyuşmazlık kısa süre sonra yeniden doğar. Yönetim ile malik arasındaki anlaşmanın kurul kararı gerektirip gerektirmediği de kontrol edilmelidir.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Yapının projesi, yönetim planı ve fiilî durum her binada farklı olduğundan, adım atmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.