Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, klasik bir alacak davası gibi işlemez. Burada süre kavramı çoğu zaman bir hak düşürücü süreden değil, sürecin kendi iç takviminden doğar: arabuluculuk aşaması, aynen taksim incelemesi, keşif ve satış memurluğu aşamaları birbirini bekler. Bu rehber, gayrimenkul ve kira uyuşmazlıkları içinde ortaklığın giderilmesi dosyasının zaman planını ve itiraz noktalarını konu alıyor.
Dava Açılmadan Önceki Zorunlu Durak
Taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkin taleplerde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu aşama atlanırsa dosya esasa girilmeden usulden reddedilir ve harç ile birlikte aylar kaybedilir. Arabuluculuk görüşmelerinde paydaşların tamamının davet edilmiş olması, son tutanağın kimlerin katılmadığını açıkça göstermesi ve tutanağın taşınmaz bilgilerini içermesi, sonraki aşamada tartışma çıkmasını önler.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Talep genellikle satış üzerinden kurulsa da, taşınmazın niteliği elveriyorsa aynen taksim önceliklidir. Payların büyüklüğü, imar durumu, ifraz kabiliyeti ve üzerindeki yapılar bu değerlendirmede belirleyicidir. Aynen taksim isteyen paydaş, teknik dayanağını başlangıçta sunmalıdır; keşif ve bilirkişi incelemesi başladıktan sonra yapılan geç talepler çoğunlukla süreci uzatmaktan öteye geçmez. Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılar bakımından, mülkiyet rejiminin dönüştürülmesi seçeneği de ayrıca tartışılabilir.
Sürecin Takvimini Kuran Adımlar
- Tapu kaydı, çap ve varsa imar durum belgesi güncel tarihle temin edilir.
- Tüm paydaşlar ve mirasçılar, adres bilgileriyle birlikte listelenir.
- Arabuluculuk başvurusu yapılır ve son tutanak dosyaya eklenir.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.
- Keşif, bilirkişi raporu ve rapora itiraz için ayrı ayrı kontrol tarihleri belirlenir.
Anlaşma Seçeneğini Ne Zaman Değerlendirmeli
Satış yoluyla giderilme, açık artırma bedeli ile piyasa değeri arasında fark doğurabildiği için paydaşların tamamı açısından her zaman en verimli sonuç değildir. Paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralması, taşınmazın harici satışta birlikte pazarlanması veya taksim üzerinde uzlaşılması çoğu dosyada daha hızlı sonuç verir. Bu nedenle satış aşamasına geçilmeden önce, uzlaşma ile dava yolunun ekonomik karşılaştırması yapılmalıdır.
Sık Karşılaşılan Aksaklıklar
- Mirasçılardan birinin taraf gösterilmemesi nedeniyle taraf teşkilinin sağlanamaması
- Bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edilmemesi
- Muhdesat iddiasının ayrı bir dosyada ileri sürülmesi gerektiğinin gözden kaçması
- Ecrimisil ve kira alacağı taleplerinin bu dava içinde çözüleceğinin sanılması
Her taşınmazın fiziki ve hukuki durumu farklı olduğundan, burada anlatılanlar genel bir çerçeveden ibarettir. Paydaş sayısı, tapu kaydındaki şerhler ve yapı durumu tespit edilmeden strateji belirlenmemesi önerilir.