Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hakkın kendisi kadar, o hakkın hangi süre içinde ileri sürüldüğü belirleyicidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bu alanda, kurul kararına itiraz ile kiracıya yönelik taleplerin süreleri birbirinden bağımsız işler.
Kararın Öğrenildiği An Neden Kayıt Altına Alınmalı
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemi, toplantıya katılan ve katılmayan malikler bakımından farklı başlangıç anlarına bağlıdır. Toplantıda bulunmayan malik için sürenin işlemeye başladığı tarih, kararın kendisine ulaştığı andır. Bu nedenle karar örneğinin nasıl tebliğ edildiği, panoya asılma tarihinin tutanakla belirlenip belirlenmediği ve elektronik bildirim yapılıp yapılmadığı dosyanın en kritik verisidir.
İtiraz Öncesi Toplanacak Kayıtlar
- Karar defterinin ilgili sayfasının fotokopisi ve imza sayfası
- Toplantı çağrısının maliklere ulaştığını gösteren belgeler
- Yönetim planının konuya ilişkin maddeleri
- Ortak gider paylaşımına dair önceki kararlar ve tahakkuk cetvelleri
- Projeye aykırılık iddiasında mimari proje ve mevcut durum karşılaştırması
Ortak Yer ve Bağımsız Bölüm Ayrımı
Talebin doğru kurulabilmesi için müdahalenin ortak yerde mi yoksa bağımsız bölümde mi gerçekleştiği netleştirilmelidir. Ortak yerde yapılan değişikliklerde kurul kararının varlığı ve gerekli çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı tartışılırken, bağımsız bölümdeki kullanım aykırılıklarında yönetim planı ve kanunun yasak faaliyetlere ilişkin düzenlemesi öne çıkar. Aynı dosyada her iki iddia birlikte ileri sürülüyorsa, deliller de bu ayrıma göre iki başlıkta düzenlenmelidir.
Uzlaşma Görüşmesi Süreyi Durdurmaz
Apartman içi uyuşmazlıklarda komşuluk ilişkisini korumak için müzakere tercih edilir. Ancak yönetimle yürütülen yazışmalar, hak düşürücü süreyi kendiliğinden durdurmaz. Bu yüzden görüşmeler sürerken de takvim işletilmeli; anlaşma sağlanacaksa kararın geri alınması veya yeni bir kurul kararıyla düzeltilmesi yazılı olarak somutlaştırılmalıdır. Sözlü mutabakatla yetinilen dosyalarda, aylar sonra aynı uygulamanın tekrarlandığı ve bu kez süresi geçmiş bir talebin gündeme geldiği sıkça görülür.
Uygulama Sırası
- Karar metni ve tebliğ tarihi belirlenir, süre başlangıcı yazılı olarak tespit edilir.
- Yönetim planı ile kanun hükmü karşılaştırılarak dayanak seçilir.
- Fiili durum fotoğraf ve teknik ölçümle kayda geçirilir.
- Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak belirlenir.
- Anlaşma ihtimali varsa dahi başvuru takvimi korunur.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planındaki özel hükümler ve taşınmazın fiili durumu sonucu etkileyebileceğinden, somut olayda ayrıntılı bir inceleme yaptırmanız uygun olur.