Paydaşlar arasındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında dava kazanılmış olsa bile asıl zorluk çoğu zaman satış ve tahliye aşamasında yaşanır. Taşınmazı fiilen kullanan paydaş, kiracı ya da üçüncü kişi bulunduğunda süreç uzar. Bu rehber, ortaklığın giderilmesinde icra ve tahliye boyutunu delil odağıyla ele alıyor.
Aynen Taksim mi Satış mı: Neyi İspat Ediyoruz
TMK paydaşlığın sona erdirilmesine ilişkin çerçeveyi çizer; taşınmazın kat mülkiyetine konu olduğu hallerde 634 sayılı Kanun devreye girer, kira ilişkileri bakımından ise TBK hükümleri uygulanır. Aynen taksim talebi ileri sürüldüğünde, taşınmazın bölünmeye elverişli olduğu ve bölünme halinde değer kaybı doğmayacağı gösterilmelidir. Bu yönde delil sunulmadığında süreç satış yönünde ilerler.
- Tapu kayıtları ve pay oranlarını gösteren belgeler
- İmar durumu, çap ve mimari projeye ilişkin kayıtlar
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren belgeler
- Varsa kira sözleşmeleri ve ödeme kayıtları
Taşınmazı Kullanan Paydaş ve Ecrimisil Delilleri
Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyorsa, diğer paydaşların talebi ayrı bir hukuki zemine oturur. Bu talep için kullanımın başlangıç tarihi, kullanım biçimi ve diğer paydaşların kullanımdan men edilip edilmediği belgelenmelidir. Abonelik kayıtları, ihtarnameler ve komşu beyanları bu noktada işlev görür.
Satış Aşamasında Tahliye Sorunu
Satışın gerçekleşmesi tek başına taşınmazın boşaltılmasını sağlamaz. Taşınmazda oturan kişinin sıfatı, izlenecek yolu belirler: paydaş, kiracı ya da hiçbir hakka dayanmayan işgalci için farklı süreçler işler. Bu nedenle satış talebiyle birlikte taşınmazdaki fiilî durumun tespit edilmesi ve dosyaya yazılı olarak geçirilmesi gerekir.
Paydaşlar Arası Anlaşma ile Dava Arasındaki Denge
Paydaş sayısı az, aralarındaki iletişim sürüyor ve taşınmazın değeri konusunda büyük görüş ayrılığı yoksa; noterde düzenlenecek bir taksim anlaşması hem zamandan hem masraftan tasarruf sağlar. Buna karşılık paydaşlardan birine ulaşılamıyor, mirasçı sayısı yüksek ya da taşınmaz üzerinde haciz ve şerhler bulunuyorsa yargısal yol pratikte tek işleyen seçenek haline gelir. Satış yoluyla sonuçlanan süreçlerde elde edilecek bedelin piyasa değerinin altında kalabileceği ihtimali de karar aşamasında hesaba katılmalıdır.
Kiracı Varsa Dosya Nasıl Kurulur
- Kira sözleşmesinin tarihi ve süresi belirlenir.
- Kira bedelinin kime ve nasıl ödendiği kayıtlarla gösterilir.
- Sözleşmenin tüm paydaşların bilgisi dahilinde kurulup kurulmadığı araştırılır.
- Satış sonrası kiracının durumuna ilişkin bilgilendirme yazılı yapılır.
Buradaki bilgiler genel çerçeve sunmaktadır; taşınmazın niteliği ve paydaşlık yapısı sonucu belirgin biçimde değiştirir. Ortaklığın giderilmesi düşünülen bir taşınmazda adım atmadan önce tapu ve fiilî durumu birlikte inceleyen bir hukuki değerlendirme almanız önerilir.